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Charges et vente d'un bien en copropriété : qui paye quoi ?

Le paiement des charges de copropriété est indispensable au bon fonctionnement d’une copropriété et ne peut donc s’interrompre au motif d’une vente d’un bien en copropriété. Pourtant, le changement de propriétaire d’un ou plusieurs lot(s) de copropriété entraîne toujours une difficulté pratique très simple mais pragmatique : qui paye quoi ?


Il convient en premier lieu de distinguer clairement les charges courantes, qui correspondent en réalité aux appels de fonds trimestriels constituant des provisions sur charges appelées suivant le budget voté en Assemblée générale pour l’exercice concerné, des charges exceptionnelles pour travaux. Des appels de fonds provisionnels qui font l’objet d’une régularisation en fin d’exercice comptable pour les charges courantes, avec l’approbation des comptes en AG, ou lors du vote de la clôture du compte travaux également en AG.


Provisions sur charges courantes 

Le principe est simple: chaque copropriétaire paie sa quote part des charges courantes au jour où il est propriétaire du ou des lot(s) en copropriété. Ainsi, le syndic est tenu légalement de réclamer le paiement des charges trimestrielles au propriétaire en titre à la date d’émission de l’appel de fonds. Dès lors, le copropriétaire vendeur est redevable du paiement complet de l’appel de fonds trimestriel, peu importe qu’il vende en cours de trimestre son ou ses lot(s). Le syndic n’est pas tenu de procéder à une répartition entre le copropriétaire vendeur et l’acquéreur. Néanmoins, en pratique le Notaire prévoit généralement dans le cadre du compromis de vente et ensuite de l’acte authentique une répartition au prorata des charges de copropriété dues pour le trimestre et payées par le vendeur, suivant les indications fournies sur la base du Pré-état daté. C’est donc le Notaire qui se charge dans les faits d’établir une juste répartition des charges courantes entre le vendeur et l’acquéreur.

Ainsi, par exemple lors d’une vente d’un bien en copropriété intervenant le 3 février, le copropriétaire vendeur aura réglé au syndic l’ensemble de l’appel de fonds du premier trimestre. Le Notaire proratisera alors le montant global de l’appel de fonds, afin de n’imputer les charges courantes qu’à hauteur de 34 jours au vendeur et 55 jours à l’acquéreur.


Quid de la régularisation des charges courantes ?

Contrairement à ce que l’on pourrait penser, la régularisation, qu’elle soit créditrice ou débitrice, ne concerne que le propriétaire en titre (ayant signé l’acte authentique) à la date de la régularisation. 

Une régularisation peut être créditrice lorsque le montant des appels de fonds prévisionnels trimestriels s’avère plus élevé que le montant définitif des charges arrêtées pour l’exercice concerné, entraînant alors un remboursement partiel. Mais elle peut également être débitrice à l’inverse, nécessitant alors un appel de fonds complémentaire permettant d’équilibrer les comptes.

Si la régularisation entraîne un solde créditeur, c’est le copropriétaire propriétaire au jour de l’émission de la régularisation qui bénéficie du remboursement, même s’il vient tout juste d’acheter et n’a donc pas payé les appels de fonds trimestriels de l’année écoulée. A l’inverse, c’est également le nouveau propriétaire qui doit financer le solde débiteur en cas de régularisation débitrice, sans recours possible contre le copropriétaire vendeur.


Qu’en est-il pour le financement des travaux hors budget courant ?

Les travaux votés en Assemblée générale et faisant l’objet d’appels de fonds spécifiques sur décision d’AG constituent une comptabilité distincte des charges courantes, et ne se retrouvent d’ailleurs pas sur les mêmes annexes comptables.

L’idée est ici la même que pour le financement prévisionnel des charges courantes: le copropriétaire qui doit payer les travaux est celui qui est propriétaire en titre à la date d’exigibilité de l’appel de fonds travaux (charges exceptionnelles hors budget courant donc). Et ce, peu importe le copropriétaire (vendeur ou acquéreur) qui a procédé au vote en Assemblée générale.

Dans les faits néanmoins, les appels de fonds travaux à venir étant précisés lors de la rédaction du Pré-état daté pour le compromis de vente ou de l’état daté au moment de la signature de l’acte authentique, le Notaire propose généralement une compensation dans le cadre d’une négociation entre les parties, visant pour le vendeur à compenser les appels de fonds dont la date d’exigibilité serait postérieure à la vente, pour les travaux qu’il aurait eu à voter en Assemblée générale.

Ici encore, le principe est le même que pour les charges courantes en matière de régularisation à la clôture du compte travaux hors budget courant en copropriété: le bénéficiaire de la régularisation créditrice ou le redevable en cas de régularisation débitrice est le propriétaire en titre à la date d’émission de la régularisation, et ce peu importe la date à laquelle intervient la vente du bien en copropriété


Ainsi, par exemple, pour des travaux votés en Assemblée générale le 10 janvier avec 3 appels de fonds spécifiques au 1er mars, 1er juin et 1er septembre, et une vente signée par acte authentique le 10 mars, le copropriétaire acquéreur sera tenu de payer les appels de fonds de ce compte travaux pour le 1er juin et 1er septembre, alors même qu’il n'a pas voté les travaux. Sauf bien entendu à ce qu’il ait négocié avec le copropriétaire vendeur et le Notaire une compensation à hauteur des deux appels à venir qu’il devra supporter.


Le point de bascule: La Notification de la vente au Syndic par le Notaire

Le Notaire est tenu de signifier par courrier RAR (sauf avis contraire et accord du syndic) la réalisation d’une vente d’un bien en copropriété au syndic, afin de permettre au syndic de mettre à jour sa base informatique, et ainsi d’enregistrer le nouveau copropriétaire en lieu et place du copropriétaire vendeur. Une modification de la base informatique qui permettra au syndic d’adresser les documents, communications et appels de fonds au propriétaire en titre à la date d’exigibilité.


Nos conseils

  • Si vous êtes copropriétaire vendeur et que vous recevez un appel de fonds postérieur à la vente, transmettez le immédiatement au Notaire afin qu’il puisse contacter le syndic et rectifier la situation pour l’avenir, mais également adresser l’appel de fonds au nouveau propriétaire

  • Si vous êtes copropriétaire vendeur et que vous êtes convoqué en Assemblée générale par le syndic, alors que vous venez de signer le compromis de vente, mais n’avez pas encore signé l’acte authentique devant Notaire: Transmettez dès que possible la convocation au Notaire, afin que l’acquéreur puisse vous représenter à l’Assemblée générale, et ainsi voter à votre place. Cela évitera que les décisions prises dans le cadre de l’AG ne puissent vous être opposées, comme par exemple le vote de travaux.



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