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Comment réduire à moindre frais les dépenses de chauffage en copropriété ?

Les charges de chauffage en copropriété représentent généralement l'un des 4 principaux postes de dépenses, avec les frais relatifs aux gardiens et employés d'immeubles, mais également les frais d'assurance, et les honoraires du syndic. Selon le baromètre BATICOPRO de 2020 (soit avant la crise énergétique de 2022 liée à la guerre en Ukraine), le chauffage représentait le premier poste de dépense des copropriétaires français en moyenne, avec 26% du budget prévisionnel.


Quels sont les différents modes de chauffage en copropriété ?

Deux grands modes d'organisation du chauffage existent en copropriété: le chauffage collectif (avec ou sans production d'eau chaude collective) et individuel. Au titre du chauffage collectif, la majorité des copropriétés utilisent encore le gaz, tandis que les copropriétés situées en zone urbaine équipée et éligible se tournent davantage vers le chauffage urbain (par exemple CPCU actuellement à Paris ou CUGL à Lyon). Les plus anciennes copropriétés utilisent parfois encore d'anciennes chaufferies et cuves au fioul. Enfin, les plus récentes copropriétés disposent de pompes à chaleur ou encore de chaufferies fonctionnant à l'aide de granulés ou autres combustibles se voulant avant tout plus écologiques. La tendance reste néanmoins celle du passage vers un mode de chauffage individuel électrique avec l'interdiction du gaz/fioul pour les nouvelles copropriétés à partir de 2025. Un mode de chauffe individuel qui offre l'avantage de permettre à chacun de gérer indépendamment son confort et sa consommation d'énergie, tout en évitant les problématiques liées aux pannes qui peuvent survenir sur des chaufferies ou sous-stations collectives. Mais l'électrique comporte également ses inconvénients, avec des tarifs en hausse constante (plus de 40% depuis 2020 !) et les risques d'absence totale de chauffage en cas de coupure de courant. Attention enfin, en cas de passage d'un chauffage collectif vers un chauffage électrique individuel, il est indispensable de faire vérifier par ENEDIS l'état et les capacités de la colonne électrique de l'immeuble, afin de s'assurer qu'elle puisse supporter la très forte augmentation de puissance nécessaire.


Réduire les charges de chauffage en copropriété à moindre frais: est-ce possible ?

Les copropriétés équipées de chaufferies collectives peuvent réduire leurs dépenses liées au chauffage, sans forcément engager des travaux monumentaux. Bien que, logiquement, une modernisation complète d'une ancienne chaufferie constitue une dépense utile, efficace et prioritaire à mener le cas échéant.

Le premier levier d'action consiste à faire réaliser des travaux de calorifugeage (c'est à dire d'isolation complète visant à réduire la condensation dans les systèmes de ventilation, et ainsi de réduire fortement les pertes de chaleur.) des conduites de chauffage de la copropriété (généralement plusieurs centaines de mètres en parties communes, depuis la chaufferie jusqu'aux paliers des différents étages, sans oublier les couloirs en sous-sol) afin de réduire fortement les déperditions de chaleur. Des travaux qui peuvent bénéficier de ce que l'on appelle les primes CEE (certificats d'économie d'énergie) avec un coût de revient pour la copropriété...de 0€ (réels !). Ces travaux nécessitent un travail administratif permettant de percevoir les aides, un dossier généralement constitué et préparé par les nombreux prestataires de ce marché, que le syndic n'a alors plus qu'à valider et régulariser pour une prise en charge du montant des travaux, sans aucune dépense ni avance par la copropriété. D'autres travaux peuvent également être pris en charge dans le cadre du dispositif CEE: Rééquilibrage et équilibrage du chauffage (opération consistant à assurer une température uniforme en tout point du réseau afin que les radiateurs des appartements reçoivent le bon débit d’eau chaude), pose et réglage d'optimiseur de relance, Isolation des points singuliers (vannes etc)... Des travaux sans frais pour la copropriété qui permettent d'améliorer très rapidement et sans frais pour la copropriété le fonctionnement du chauffage collectif, ou de l'optimiser en réduisant légèrement les consommations de combustibles. Mais attention naturellement, cela ne remplacera pas un remplacement complet de l'installation si celle-ci est vétuste... Pour en savoir plus sur ce sujet, nous vous recommandons de vous rapprocher du prestataire en charge de l'entretien de l'installation commune de production de chauffage/eau chaude, qui saura conseiller et aiguiller dans le cadre de son devoir de conseil.


Qu'est-ce que le dispositif CEE ? Il s'agit d'une obligation légale des fournisseurs d'énergie qui ont l'obligation de prendre en charge un certain montant de travaux d'économies d'énergie afin d'atteindre un objectif contractuel réévalué chaque année. Pour en bénéficier, la copropriété doit être immatriculée au Registre National des copropriétés par le syndic, et disposer d'une chaufferie collective et faire réaliser une visite technique préalable par un prestataire habilité.


L'installation de compteurs/répartiteurs calorifiques

Les copropriétés disposant d'un mode de chauffage collectif ont en principe l'obligation légale d'installer des Répartiteurs des Frais de Chauffage (RFC) ou des Compteurs d'Énergie Thermique (CET) selon la typologie de l'installation. Les Répartiteurs sont installés lorsque le chauffage collectif est distribué verticalement (via des colonnes montantes), à l'inverse des compteurs qui sont installés sur des colonnes en distribution horizontale.

En effet, la loi sur la transition énergétique impose depuis le 31 mars 2017 l’installation d'un compteur individuel de chauffage sur les radiateurs. Enfin, tous les logements, existants ou neufs, devront être équipés d'un thermostat sur leur système de chauffage à partir du 1er janvier 2027 conformément à un arrêté du 8 juin 2023. Un tel dispositif est installé sur décision de l'Assemblée générale à la majorité simple de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

L'installation de ces compteurs est effectuée par des prestataires spécialisés qui fonctionnent généralement sur la base d'un contrat décennal prévoyant une pose offerte, puis une redevance annuelle par appareil pour la location/maintenance/relève.

L'installation de systèmes de comptage de l'énergie doit en principe selon l'Agence de l'environnement et de la maîtrise l'énergie (Ademe) permettre de réaliser 15 % d'économie en moyenne sur la facture de chauffage. Une mesure difficile à apprécier selon les habitudes d'utilisation et les modes de vie propres à chacun, qui est également critiquée par plusieurs associations de défense des consommateurs qui la trouvent « injuste et coûteuse » par rapport à l'efficacité attendue (coût du contrat & installation Vs économies escomptées).


Isoler les combles perdues

Lorsque la copropriété dispose de combles perdues, il est généralement peu coûteux et relativement efficace de faire procéder à l'isolation de celles-ci. Une opération qui peut bénéficier de certaines aides et subventions dans certains cas. Qu'il s'agisse de projeter une laine/ mousse isolante ou de dérouler de la laine de verre au sol des rampants en combles perdues, l'opération peut s'avérer rapide, relativement peu coûteuse et très utile pour réduire drastiquement les déperditions de chaleur par la toiture.


Encadrer le fonctionnement du chauffage collectif

Il est vivement recommandé de faire voter en Assemblée générale à la majorité simple des règles visant à encadrer la période de chauffe (délégation au Conseil syndical afin d'adapter l'allumage / extinction au réel des conditions météorologiques tout en prévoyant une date limite pour la période de chauffe par exemple du 1er octobre au 31 mars), ainsi que la température maximale à régler dans les logements (mesures à réaliser à l'aide de sondes). Ces règles simples permettent non seulement de limiter les dépenses d'énergie, mais également d'éviter tout conflit ultérieur entre les copropriétaires (le confort thermique restant une donnée très subjective propre à chacun: 19 degrés est trop chaud pour les uns, trop froid pour les autres !).


L'application de ces mesures à coût relativement réduit permet de réaliser des économies d'énergie à court terme et donc de réduire la facture de chauffage de la copropriété. Mais naturellement, ces mesures de court terme ne remplaceront jamais l'étude d'un remplacement complet du système de chauffage par un système plus récent, performant et moins gourmand en combustible quel qu'il soit. Nous vous recommandons d'étudier avec soin le contrat de votre prestataire de maintenance de l'installation de chauffage, et ne pas hésiter à envisager l'installation d'un contrat de type P2 (entretien/maintenance simple), P3 (garantie totale et renouvellement des équipements) ou P4 (financement de travaux de rénovation) qui selon les cas peuvent s'avérer plus onéreux certes, mais également bien plus efficaces et rentables sur la durée.


L'important étant de garder en tête que la diminution des frais de chauffage sur la durée demeure l'un des principaux moyens de valoriser au mieux la valeur de son patrimoine à la revente, surtout dans les années à venir, et sera largement visible sur le Pré-état daté au moment de la revente du bien à travers le détail des charges réglées au titre du bien immobilier objet de la vente en copropriété.



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