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Jeux Olympiques: attention à la sécurité des balcons et garde-corps

Nombre de Syndics et professionnels de l'immobiliers, mais également la Préfecture de Paris s'alarment d'un risque loin d'être négligeable en matière de sécurité pour les balcons parisiens à l'occasion des Jeux Olympiques Paris 2024. Un risque que de nombreux copropriétaires et copropriétés sont invités à étudier et considérer avec grande attention, en particulier à proximité des sites olympiques mais également en bord de Seine, lieu où se déroulera la monumentale cérémonie d'ouverture. A tel point que la FNAIM du Grand Paris est venue diffuser récemment un avertissement sous forme de communiqué, invitant les copropriétés à réaliser une communication spécifique visant à sensibiliser sur le sujet, par le biais d'une note d'affichage ou encore d'une résolution dans le cadre de l'ordre du jour d'Assemblée générale, sous réserve que celle-ci se tienne avant la date fatidique...

Une inquiétude qu'il ne faut en aucun cas prendre à la légère ou négliger, comme le rappelle la triste actualité récente, avec plusieurs effondrements de balcons ces derniers mois en France.


Juridiquement, le balcon est-il une partie privative ?


Le balcon est un élément structurel qui constitue une dalle en saillie sur façade (selon la définition posée par la Cour d'appel de Chambéry), qui fait donc partie de l'ossature en béton armé et qui fait corps avec la structure de l'immeuble.

En fonction du règlement de copropriété propre à chaque immeuble, un balcon peut être considéré comme une partie privative, ou comme une partie commune à jouissance privative (à l'exception du revêtement qui est de son côté généralement considéré comme étant une partie privative). Mais que se passe-t-il en l'absence de disposition relative aux balcons ou de dispositions contraires dans le Règlement de copropriété ?

Dans ce cas il convient de s'appuyer sur l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose:

"Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

– le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ; (…)                            

– tout élément incorporé dans les parties communes. (…)" 


Dès lors, il convient en pratique de distinguer et décomposer le balcon entre sa structure en elle-même assortie du garde-corps, balustre ou balustrade (partie commune) et ses revêtements (partie privative).

Attention donc de bien vérifier avant tout les dispositions du Règlement de copropriété, un balcon pouvant être valablement défini comme une partie privative au sein d'un Règlement de copropriété (Cour de cassation Civ 3e, 24 octobre 1990), ou comme une partie privative.

Les conséquences sont importantes notamment en matière de répartition des coûts d'entretien, d'autorisations préalables éventuelles pour la réalisation de travaux sur ces mêmes balcons, ou encore en matière de responsabilité en cas d'accident ou de défaut d'entretien.


Quel est le risque pour les balcons parisiens ?


Il est à prévoir que de nombreux propriétaires de balcons surplombant la Seine lors de la cérémonie d'ouverture, ou en d'autres lieux à Paris, dans le cadre de la venue de visiteurs, touristes, proches ou famille désireux de profiter au mieux des Jeux Olympiques Paris 2024 ne décident, en plein été de profiter au maximum de leur balcon.

Si les normes européennes prévoient une charge maximale à supporter par tout balcon de 350 Kg par mètre carré, elles ne sont en aucun cas applicables aux immeubles haussmanniens ou plus anciens encore de la capitale. Une charge maximale supportée par les balcons parisiens plus faible dès la construction (la majorité de ces balcons ayant plus de 150 ans), et généralement encore davantage réduite par un manque d'entretien chronique et constaté par de nombreux professionnels. Ce d'autant plus du fait que les balcons parisiens sont généralement conçus à l'origine comme de simples balcons d'agrément prévus pour 2/3 personnes au maximum et certainement par pour accueillir un groupe de personnes voire même une foule ou de petits gradins plus ou moins improvisés et eux-mêmes dangereux pour les biens et les personnes.


Quelles recommandations dans ce cas ?


La première chose à faire est de s'assurer du statut juridique des balcons sur votre copropriété. Si les balcons constituent des parties communes, il est important pour la copropriété d'organiser un contrôle de l'état général de ceux-ci par un homme de l'art (architecte ou BET), et de prévoir une communication d'avertissement au sujet des risques liés à une surcharge des balcons, y compris lorsque ceux-ci semblent visuellement en bon état.

Enfin, il est vivement recommandé pour chaque copropriétaire prévoyant d'utiliser son balcon de réaliser régulièrement une inspection visuelle, en particulier des éclats de maçonnerie à proximité des appuis des garde-corps ou encore des signes visibles de dégradation de la structure. A la moindre alerte, n'hésitez pas à prévenir votre syndic, photographies à l'appuie afin qu'il puisse faire contrôler le balcon.

Mieux vaut prévenir que guérir, afin de profiter dans de bonnes conditions de sécurité de cette grande fête que constituent les Jeux olympiques, mais également d'éviter à avoir à signaler au sein d'un Pré-état daté à l'occasion de la vente de son bien en copropriété la survenue d'un dramatique accident...



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