Parmi les fléaux et conflits les plus courants en copropriété, la dégradation de partie commune est probablement l'une des 3 principales. La dégradation doit être entendue comme un acte volontaire ou involontaire ayant entraîné un dommage sur les parties communes. Vitrage cassé, tâches sur le tapis commun, serrure forcée en raison d'un oubli de pass vigik, mur dégradé par un déménagement etc. Les cas possibles sont très nombreux. Qu'il s'agisse d'un simple accident malheureux ou d'un véritable acte de malveillance, comment le syndicat peut-il réagir pour faire valoir ses droits et permettre la remise en état des parties communes endommagées ?
Un petit rappel: nul ne peut toucher une partie commune sans autorisation préalable de l'AG
Commençons par effectuer un petit rappel toujours important: il est strictement interdit de modifier une partie commune, de modifier l'apparence esthétique d'un élément privatif donnant sur les parties communes (au titre de l'harmonie esthétique de l'ensemble) ou de procéder à des travaux privatifs affectant les parties communes. Ainsi, repeindre sa porte palière, poser un nouveau modèle de porte blindée, remplacer sa poignée par un autre modèle, changer ses fenêtres par un modèle différent de celui en place jusqu'alors, ouvrir un mur porteur dans son salon, création d'un nouveau piquage sur la colonne commune d'évacuation des eaux usées... sont quelques exemples d'actions ou de travaux qui nécessitent un accord préalable de l'assemblée générale pouvant être assorti de conditions, sur la base d'un dossier de présentation (visuels, plan de situation, détail du modèle, descriptif technique etc).
A défaut, le risque est grand de se voir exigé une remise en état initial à ses propres frais exclusifs et/ou de se voir assigné en référé (sans autorisation préalable de l'AG d'engager la procédure). Ceci conformément au motif impérieux de préservation et conservation des parties communes.
Mais nous parlons ici d'une intervention volontaire, prévue et organisée modifiant directement ou indirectement les parties communes. Parlons à présent des dégradations volontaire ou involontaires.
L'auteur d'une dégradation de parties communes est identifié et connu
Premier cas de figure, une dégradation (qu'elle soit volontaire ou non) a été commise par une personne qui est identifiée. Il peut s'agir d'un copropriétaire ou d'un tiers qui s'est manifesté spontanément auprès du syndic, ou identifié grâce par exemple à un système de vidéo-protection en place sur la copropriété.
En pareil cas, et suivant la nature de la dégradation, il convient de relever l'identité et les coordonnées de la personne responsable ainsi que les détails de son assurance personnelle, et de constater par écrit dans la foulée la reconnaissance de responsabilité de l'individu identifié: mail, courrier ou témoignages écrits au besoin. Ceci en cas de contestation ultérieure de responsabilité. Au besoin, un constat peut également être dressé par un Commissaire de Justice aux frais de la copropriété pour figer la réalité d'une situation à un instant donné.
Dans la majorité des cas, la personne responsable des dégradations est assurée en responsabilité civile et dommages mobiliers causés aux tiers. Il suffira donc pour le syndicat de copropriété de déclarer le sinistre à son assureur, en précisant les coordonnées d'assurance de l'individu responsable des dégradations, et en adressant un devis de remise en état conjointement. Selon la nature du sinistre et le montant des dommages donc du préjudice, un expert pourra éventuellement être nommé.
Si l'individu responsable est identifié après coup, il est recommandé de lui adresser un courrier de mise en demeure par LRAR, confirmant son identification, la date et l'heure du sinistre. Il convient alors de réclamer soit une prise en charge directe de la remise en état des parties communes (justificatif sous forme de facture détaillée à réclamer à l'issue) sous un délai raisonnable, soit la communication des coordonnées d'assurance afin d'ouvrir un dossier auprès de l'assurance MRI avec recours sur l'assureur de l'individu responsable des dommages aux parties communes.
L'auteur des dégradations n'est pas identifié ou est inconnu
Ce cas de figure particulièrement courant est plus délicat. Il n'existe dans ce cas aucun moyen de se retourner vers un tiers pour la prise en charge des dommages. Seule solution: déclarer un sinistre d'effraction, bris de glace ou vandalisme par exemple auprès de l'assurance MRI. Il sera alors dans ce cas souvent nécessaire de déposer plainte contre X dans les meilleurs délais, et de transmettre copie du dépôt de plainte à l'assureur avant de faire chiffrer les réparations.
En pareil cas et sous réserve de couverture au titre de la police et des conditions particulières/ générales mais encore de l'intercalaire éventuel du courtier, une partie voire la totalité des dommages peuvent être pris en charge par l'assurance, tout en impactant le taux de sinistralité de l'immeuble.
Se prémunir des dégradations de parties communes
S'il n'existe naturellement aucun moyen d'écarter toute dégradation future des parties communes d'une copropriété, certaines actions peuvent néanmoins limiter leur fréquence ou faciliter l'identification du tiers responsable.
La poste d'un système de vidéo-protection (caméras) dans les parties communes avec un enregistrement continu, la mise en place de contrôle d'accès renforcés (interphonie, 2e porte sécurisée par digicode/vigik ou interphone) sont les plus efficaces. La grande majorité des dégradations étant causées par des tiers et non par les copropriétaires eux-mêmes, sensibilisés davantage à la préservation de leur patrimoine et de leur cadre de vie. L'installation de ces dispositifs de contrôle d'accès ou de surveillance devant faire l'objet d'un vote à la majorité de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 (majorité absolue des voix du syndicat).
Enfin, n'oubliez pas que lorsqu'un déménageur ou un livreur occasionne des dommages aux parties communes, celui-ci dispose d'une assurance professionnelle couvrant les dommages aux parties communes. Il est alors nécessaire de se tourner vers le copropriétaires ayant fait appel aux services du prestataire responsable des dommages afin de l'identifier, récupérer ses coordonnées et s'adresser directement par courrier RAR à ce dernier afin de réclamer copie de sa police d'assurance professionnelle ou une prise en charge directe des dommages en lui envoyant par exemple le devis de remise en état.
Quoi qu'il en soit nous recommandons d'agir le plus vite possible après la découverte d'une dégradation. N'hésitez pas à nous contacter si vous avez davantage de questions ou souhaitez bénéficier d'un accompagnement spécifique.
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