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Copropriété, DPE et interdiction de louer: vers un contentieux foisonnant ?

La législation française s'engage résolument dans une transition énergétique, avec des mesures de fond visant à améliorer la performance énergétique des bâtiments soumis au régime de la copropriété. Des copropriétés auxquelles ont été conférées de fait un rôle crucial dans cette transition, étant tenues responsables de la réalisation des diagnostics énergétiques collectifs et des travaux d'isolation souvent indispensables pour l’amélioration de l’étiquette énergétique des logements. Mais alors, quelle est la responsabilité et le rôle des copropriétés face à ces exigences légales et les conséquences en cas de non-respect? Un rôle majeur en matière de lutte contre les passoires thermiques conférée par la loi Climat et résilience, du 22 août 2021 qui a notamment posé le principe et le calendrier d’interdiction à la location des logements les plus énergivores.

Quel calendrier et quelles contraintes de location pour les logements dits “passoires”?

Rappelons avant tout que le calendrier d’exclusion des logements énergivores suivant leur étiquette énergétique ne concerne (pour l’heure) que les logements à usage de résidence principale. Ce qui exclut donc actuellement les résidences secondaires et les locations meublées courtes durées saisonnières (une situation qui pourrait néanmoins rapidement évoluer).

Dans le cadre de la lutte contre les passoires thermiques, la loi Climat et résilience du 22 août 2021 a prohibé la location des logements les plus énergivores. Un calendrier progressif, fixé par le Gouvernement avec pour objectif la location exclusive des logements classés A à D d'ici 2034, a été instauré.

À partir du 1er janvier 2023 les logements dont la consommation d'énergie, estimée par le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), dépasse 450 kilowattheures par mètre carré de surface habitable par an ne peuvent plus être loués. Cependant, cela n'affecte que les nouveaux contrats de location conclus à partir du 1er janvier 2023 afin de ne pas perturber les contrats en cours. À partir du 1er janvier 2025, tous les logements classés G selon le DPE seront interdits à la location.

À partir du 1er janvier 2028, les logements classés en classe F selon le DPE seront également soumis à une interdiction de location.

À partir du 1er janvier 2034 il en sera de même pour les logements classés E. Dès lors, seuls les logements classés de la classe A à la classe D pourront être mis en location.

Mais l’interdiction de louer n’est pas la seule “sanction” pour les propriétaires de passoires thermiques. En effet, le gouvernement a introduit d'autres mesures pour prévenir l'augmentation des loyers lors de la signature de nouveaux contrats de location.

  • Aucun complément de loyer ne peut être appliqué lorsque le logement présente certaines caractéristiques, telles que des sanitaires sur le palier, des signes d'humidité, ou un niveau de performance énergétique de classe F ou G.

  • Depuis le 24 août 2022, le loyer d'un nouveau contrat de location pour un logement de classe F ou G ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire.

  • La révision ou la majoration des loyers des logements en classe F ou G est également interdite.

  • De plus, lors du renouvellement du contrat, le bailleur ne peut pas réévaluer le loyer des logements en classe F ou G.

Gageons enfin qu’il devra un jour être rendu nécessaire de mentionner directement au Pré-état daté (compromis de vente) et à l’état daté (acte authentique) dans le cadre de la vente d’un bien en copropriété l’étiquette énergétique déterminée par le DPE collectif.

L’obligation des syndicats de copropriétaires en matière de diagnostics et d’audits techniques collectifs

Le renforcement législatif posé par la loi Climat et résilience se manifeste en premier lieu par l'obligation pesant sur les copropriétés françaises de produire désormais des documents techniques tels que le Projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT), le Diagnostic de performance énergétique "collectif" (DPE), et le Diagnostic technique global (DTG).

Néanmoins, de nombreux experts juridiques expriment des préoccupations quant à la clarté de ces diagnostics, souvent désignés par des acronymes complexes. La première complexité réside dans la relation entre ces trois documents, bien que juridiquement distincts, ils demeurent étroitement liés.

De plus, le législateur a compliqué la procédure en rendant obligatoire le vote de chacun de ces diagnostics à des échéances différentes, comme suit :

  • Pour les DTG (diagnostic technique global) et PPPT (plan pluriannuel de travaux) :

    • Le 1er janvier 2023, pour les copropriétés comprenant plus de 200 lots à usage de logements, bureaux ou commerces.

    • Le 1er janvier 2024, pour les copropriétés de 51 à 200 lots.

    • Le 1er janvier 2025, pour les copropriétés de moins de 50 lots.

  • Pour le DPE (diagnostic de performance énergétique collectif) :

    • Le 1er janvier 2024, pour les copropriétés de plus de 200 lots.

    • Le 1er janvier 2025, pour les copropriétés entre 50 et 200 lots.

    • Le 1er janvier 2026, pour les copropriétés de moins de 50 lots.

Les Syndicats de copropriétaires risquent ainsi en théorie d’engager leur responsabilité en cas de non-respect des échéances fixées par la loi pour la réalisation des diagnostics énergétiques obligatoires. Cependant, bien que la faute soit facile à prouver (non-réalisation du diagnostic dans le délai légal), démontrer le préjudice du demandeur ainsi que le lien de causalité entre les deux peut s'avérer complexe.

En outre, il n’est pas à exclure que le Syndicat des copropriétaires se retourne contre son syndic si ce dernier omet d'inscrire ce point à l'ordre du jour de l'Assemblée générale dans le délai imparti. La mise en œuvre de ces obligations légales soulève ainsi des défis juridiques, tant en termes de responsabilité des copropriétaires que de relations entre les syndicats et leurs syndics.

Quelle responsabilité pour la copropriété en l’absence de travaux d’amélioration de la performance énergétique ?

Rappelons les dispositions de l'article 14 de la Loi de 1965, selon lesquelles le Syndicat, chargé de la conservation, de l'amélioration de l'immeuble et de l'administration des parties communes, est responsable des dommages découlant de ces dernières envers les copropriétaires ou les tiers, sans préjudice d'autres actions (alinéas 4 et 5).

Par ailleurs, l'ordonnance du 30 octobre 2019 a élargi la mission du Syndicat en y incluant explicitement l'amélioration de l'efficacité thermique du bâtiment. L'article établit un régime de responsabilité automatique, rendant le Syndicat responsable dès qu'un dommage est constaté, sans nécessité de prouver une faute, pourvu que son origine soit dans les parties communes.

Bien que la réalisation de travaux prescrits par les diagnostics techniques contribue incontestablement à la conservation et à l'amélioration de l'immeuble, la responsabilité du Syndicat n'est engagée que lorsque des dommages sont causés aux copropriétaires ou aux tiers, avec pour condition que le préjudice tire son origine des parties communes.

La preuve de ce lien de causalité est simplifiée par l'article 14-2 de la Loi du 10 juillet 1965, introduit par la Loi Climat, imposant l'inscription des travaux prescrits par les diagnostics énergétiques dans le carnet d'entretien. Cependant, à ce jour, aucune décision de justice n'a été rendue sur ce point. Mais gageons qu’un contentieux foisonnant ne tardera pas à faire son apparition sur le sujet face aux enjeux et à la confrontation de logiques au but contraire: le monde de l’immobilier et les propriétaires qui défendent l’idée qu’il est impossible de sortir des centaines de milliers de logements potentiellement du parc locatif français dans un contexte général de pénurie de logements, et les logiques environnementales par ailleurs indiscutables et tout aussi urgentes.

L'absence de travaux d'amélioration de l'isolation thermique des bâtiments aura des conséquences lourdes pour les copropriétaires bailleurs, entraînant des interdictions de réévaluer leurs loyers et de louer des logements qualifiés de "passoires thermiques". En réponse, ces copropriétaires peuvent engager la responsabilité du Syndicat en demandant la réalisation des travaux prescrits, assortie d'astreintes, et en réclamant des dommages-intérêts proportionnels à leur préjudice locatif.

Les Syndicats des copropriétaires pourraient tenter de se défendre en arguant qu'il est techniquement impossible de réaliser des travaux d'isolation globaux, préconisant plutôt des travaux intérieurs et privatifs. Cependant, cette défense nécessiterait des études techniques approfondies, pouvant conduire à la désignation d'un Expert judiciaire.

En cas de condamnation judiciaire, les assurances des Syndicats de copropriétaires pourraient refuser leur garantie, alléguant que les copropriétaires étaient avertis de la nécessité des travaux par les diagnostics techniques, excluant ainsi la nature accidentelle du dommage.

En outre, les copropriétés employant des gardiens logés (catégorie B) doivent veiller à respecter les critères de décence en matière de performance énergétique, afin d'éviter toute responsabilité en tant qu'employeur. Il incombe aux professionnels de l'immobilier, en particulier aux syndics, d'informer les copropriétaires des conséquences légales en cas de refus de voter les travaux prescrits par les diagnostics techniques, un changement d'attitude déjà observé chez les copropriétaires bailleurs souhaitant préserver la valeur locative de leurs biens. Affaire à suivre...


Si vous souhaitez des informations complémentaires ou une consultation précise, notamment suite à la parution cet été d'un décret d'application de la loi Climat et Résilience, n'hésitez pas à nous consulter, notre équipe se tient à votre disposition.



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