Infiltrations d'eau par la toiture en copropriété : qui est responsable ?
- 16 mai
- 8 min de lecture
Ce que dit la loi, comment réagir, et ce que cela implique concrètement lors d'une vente
Une tache brune au plafond. Un mur qui se décolle. Une odeur d'humidité persistante après chaque pluie. Les infiltrations d'eau par la toiture sont l'un des sinistres les plus fréquents en copropriété — et l'un des plus conflictuels. Car dès qu'une infiltration survient, la question de la responsabilité se pose immédiatement : est-ce au copropriétaire de payer ? Au syndicat ? À l'assurance ? Et que se passe-t-il si le bien est en cours de vente ?
Ce guide vous donne une réponse claire et complète à toutes ces questions.
Le principe fondamental : la toiture est une partie commune
Tout commence par un principe juridique simple mais aux conséquences considérables : la toiture d'un immeuble en copropriété est une partie commune. Elle peut être une partie commune spéciale ou générale selon le cas et le Règlement de copropriété.
Elle figure expressément dans la liste des parties communes établie par l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, sauf disposition contraire du règlement de copropriété — ce qui est extrêmement rare. La toiture appartient donc collectivement à l'ensemble des copropriétaires, et sa gestion, son entretien et sa réparation relèvent de la responsabilité du syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic.
Ce principe a une conséquence directe : lorsqu'une infiltration trouve son origine dans la toiture, c'est le syndicat des copropriétaires qui est responsable des dommages causés — et non le copropriétaire du dernier étage, même si c'est son appartement qui souffre en premier.
Identifier l'origine de l'infiltration : l'étape décisive
Avant toute chose, il faut déterminer avec précision d'où vient l'infiltration. C'est l'étape la plus importante — et souvent la plus litigieuse — car c'est elle qui détermine qui est responsable et qui doit payer.
Une infiltration peut avoir plusieurs origines distinctes :
Origine toiture — responsabilité du syndicat Défaut d'étanchéité de la toiture, tuiles cassées ou déplacées, noues ou gouttières obstruées, solins défaillants autour des cheminées ou des lucarnes, membrane d'étanchéité détériorée sur une toiture terrasse. Dans tous ces cas, l'origine est dans les parties communes et la responsabilité est celle du syndicat.
Origine terrasse ou balcon privatif — responsabilité partagée ou privative Lorsque l'infiltration provient d'une terrasse ou d'un balcon, la question se complique. Les terrasses et balcons sont souvent des parties communes à jouissance privative — la structure appartient à la copropriété, mais l'entretien courant incombe au copropriétaire qui en a la jouissance exclusive. Si l'infiltration résulte d'un défaut d'entretien courant imputable au copropriétaire, sa responsabilité peut être engagée. Si elle résulte d'un vice de construction ou d'un défaut de la structure, c'est la responsabilité du syndicat qui est en jeu.
Origine équipement privatif — responsabilité du copropriétaire Une infiltration causée par un équipement purement privatif — chauffe-eau, climatisation, raccordement de machine à laver — est à la charge du copropriétaire dont l'équipement est défaillant.
Origine parties communes intermédiaires Gouttières, chéneaux, descentes d'eaux pluviales — ces éléments sont généralement classés parties communes. Leur défaut d'entretien relève donc de la responsabilité du syndicat.
La détermination de l'origine nécessite souvent l'intervention d'un expert en bâtiment, mandaté soit par les assurances, soit par le tribunal en cas de litige.
La responsabilité du syndicat des copropriétaires
Lorsque l'infiltration est d'origine toiture, le syndicat des copropriétaires est responsable sur deux fondements distincts.
La responsabilité pour défaut d'entretien Le syndicat a l'obligation légale d'entretenir les parties communes et de les maintenir en bon état. Si une infiltration résulte d'un manque d'entretien de la toiture — réparations trop longtemps différées, travaux votés mais non réalisés, négligence du syndic dans la gestion des interventions urgentes — le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires et engage sa responsabilité civile.
La responsabilité du fait des parties communes L'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes. Cette responsabilité est de plein droit — elle ne nécessite pas de démontrer une faute, simplement que le dommage trouve son origine dans une partie commune.
Le rôle des assurances
En copropriété, deux assurances peuvent intervenir lors d'un sinistre d'infiltration par toiture.
L'assurance multirisque immeuble (MRI) de la copropriété Toute copropriété est légalement obligée de souscrire une assurance multirisque immeuble couvrant notamment les dégâts des eaux affectant les parties communes et les dommages causés aux parties privatives par une infiltration d'origine commune. C'est cette assurance qui est mobilisée en premier lieu lorsque l'infiltration provient de la toiture.
L'assurance multirisque habitation du copropriétaire Le copropriétaire victime de l'infiltration peut également déclarer le sinistre à sa propre assurance habitation. Les deux assurances — celle de la copropriété et celle du copropriétaire — coordonnent ensuite la prise en charge selon les garanties respectives et les responsabilités établies.
En pratique, la procédure à suivre est la suivante : déclarer le sinistre simultanément à son assurance personnelle et signaler l'infiltration au syndic par écrit, en demandant l'ouverture d'un constat amiable de dégât des eaux si un autre copropriétaire est impliqué.
Que faire concrètement lorsqu'une infiltration survient ?
Face à une infiltration d'eau par la toiture, voici la procédure à suivre pas à pas.
Étape 1 — Signaler immédiatement par écrit au syndic Dès la découverte de l'infiltration, envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception au syndic, décrivant précisément le sinistre, sa localisation et les dommages constatés. Cette saisine écrite est indispensable pour créer une trace et faire courir les délais d'intervention. Profitez-en le cas échéant pour demander à votre syndic les coordonnées de l'assurance immeuble (MRI), ou récupérez les directement sur votre espace extranet car elles y figurent souvent.
Étape 2 — Déclarer le sinistre à votre assurance habitation Parallèlement, déclarez le sinistre à votre assureur personnel dans les délais contractuels prévus — généralement 5 jours ouvrés. Transmettez-lui copie de votre signalement au syndic.
Étape 3 — Demander une expertise Si le syndic tarde à intervenir ou si l'origine de l'infiltration est contestée, demandez une expertise contradictoire. En cas de désaccord persistant, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire pour obtenir la désignation d'un expert judiciaire.
Étape 4 — Conserver toutes les preuves Photographiez systématiquement les dégâts, conservez tous les devis et factures de réparations, et archivez toute correspondance avec le syndic et les assurances. Ces éléments seront indispensables en cas de procédure judiciaire.
Étape 5 — Agir en référé si le syndic est défaillant Si le syndic refuse d'intervenir ou tarde excessivement alors que des dommages s'aggravent, vous pouvez saisir le président du tribunal judiciaire en référé pour obtenir une injonction d'intervenir en urgence. Les tribunaux font preuve de réactivité face aux situations d'urgence avérée.
Le syndic peut-il refuser d'intervenir ?
Non. Le syndic a l'obligation légale d'assurer la conservation de l'immeuble et de faire procéder aux travaux d'entretien et de réparation urgents sans attendre la réunion d'une assemblée générale, si nécessaire. Le syndic a donc le pouvoir (et même l'obligation) de prendre les mesures conservatoires nécessaires. Attention, cela n'implique pas nécessairement de réparer l'origine du sinistre, mais bien de stopper les causes afin de préserver les biens et les personnes, et éviter que les dommages ne s'aggravent. Rassurez-vous, la majorité des syndics de copropriété sont parfaitement habitués à ces situations et savent correctement accompagner les copropriétaires.
L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 confère expressément au Syndic le pouvoir d'agir en urgence pour les travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble. Un syndic qui refuserait d'intervenir face à une infiltration active et causant des dommages engage sa propre responsabilité professionnelle.
Si les travaux dépassent le cadre de l'urgence et nécessitent un vote en assemblée générale, le syndic doit convoquer une AG extraordinaire dans les meilleurs délais pour faire approuver les travaux de réfection.
Délais de prescription : combien de temps pour agir ?
En matière de responsabilité du syndicat pour dommages causés par les parties communes, le délai de prescription est de 10 ans à compter de la manifestation du dommage, conformément aux règles générales de la responsabilité civile.
Pour les actions en garantie décennale contre les constructeurs ou les entreprises ayant réalisé la toiture ou l'étanchéité, le délai est également de 10 ans à compter de la réception des travaux.
Ces délais sont importants à connaître, notamment pour les copropriétaires qui découvrent tardivement l'origine d'une infiltration ou qui ont subi des dommages sans agir immédiatement.
Infiltrations et vente en copropriété : un lien direct avec le pré-état daté
C'est ici que la question des infiltrations prend une dimension particulièrement importante pour tout vendeur ou acquéreur d'un lot en copropriété.
Les procédures en cours doivent figurer dans le pré-état daté
Si une infiltration d'origine toiture a donné lieu à une procédure judiciaire — qu'il s'agisse d'une action du syndicat contre une entreprise, d'une action d'un copropriétaire contre le syndicat, ou d'un litige entre assurances — cette procédure doit obligatoirement figurer dans le pré-état daté.
C'est une exigence légale directement issue de la loi ALUR. Le pré-état daté doit en effet mentionner les procédures judiciaires en cours impliquant le syndicat, car elles peuvent avoir des conséquences financières directes sur les copropriétaires — et donc sur l'acquéreur potentiel.
Les travaux votés pour réparer la toiture doivent également y figurer
Si l'assemblée générale a voté des travaux de réfection de toiture suite à des infiltrations — même si ces travaux ne sont pas encore réalisés ou si les appels de fonds correspondants ne sont pas encore émis — ces travaux et leur impact financier sur le lot vendu doivent figurer dans le pré-état daté.
Un acquéreur qui découvre après la vente que des travaux de toiture importants étaient votés et non mentionnés dans le pré-état daté dispose de recours sérieux contre le vendeur.
Les sinistres en cours affectant le lot vendu
Si le lot faisant l'objet de la vente est directement affecté par une infiltration en cours — même si la procédure de prise en charge est engagée — le vendeur a l'obligation d'en informer l'acquéreur. Dissimuler un sinistre en cours constitue un vice du consentement susceptible d'entraîner l'annulation de la vente.
Ce que doit vérifier l'acquéreur avant de signer
Avant de signer le compromis de vente d'un appartement en copropriété, tout acquéreur prudent doit systématiquement vérifier les points suivants en lien avec les infiltrations et la toiture :
Les PV des 3 dernières assemblées générales mentionnent-ils des problèmes d'infiltration ou des travaux de toiture votés ? Le pré-état daté mentionne-t-il des procédures judiciaires en cours liées à des sinistres ? L'état de l'appartement visité révèle-t-il des traces d'humidité, de moisissures ou de dégradations au plafond ? Le carnet d'entretien de la copropriété indique-t-il l'état de la toiture et la date des dernières interventions ? Le DTG ou le PPT prévoient-ils des travaux de toiture à venir et à quel coût ?
Ces vérifications permettent d'identifier en amont les risques liés à l'état de la toiture et d'en tenir compte dans la négociation du prix ou dans la décision d'achat.
Ce qu'il faut retenir
La toiture est une partie commune dont l'entretien relève de la responsabilité collective du syndicat des copropriétaires. Lorsqu'une infiltration trouve son origine dans la toiture, c'est le syndicat qui est responsable des dommages causés — et son assurance multirisque immeuble qui intervient en premier lieu.
Face à une infiltration, la réactivité est déterminante : signaler par écrit au syndic, déclarer à son assurance, et conserver toutes les preuves. Ne jamais laisser la situation s'aggraver sans réaction formelle, ce qui pourrait se retourner contre vous et constituer une négligence fautive de votre part.
Pour les vendeurs, la transparence est impérative : toute procédure en cours, tout sinistre actif, tout travaux voté en AG lié à des infiltrations doit figurer dans le pré-état daté. Un pré-état daté qui ometrait ces informations expose le vendeur à des recours post-vente aux conséquences potentiellement très lourdes.
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