Le droit de priorité sur la vente de parking en copropriété

Acheter ou vendre une place de parking en copropriété ne se résume pas à une transaction ordinaire. Depuis plus de dix ans, la loi encadre strictement ce type de vente afin de préserver les intérêts des copropriétaires déjà en place. C’est dans ce contexte qu’a été instauré le droit de priorité : un mécanisme qui permet, sous certaines conditions, aux copropriétaires d’être les premiers à pouvoir acquérir une place de stationnement mise en vente dans leur immeuble. Souvent méconnu, ce droit soulève pourtant des questions essentielles : qui peut en bénéficier ? Comment fonctionne la procédure ? Quelles sont ses limites ?

Dans cet article, nous faisons le point sur le cadre légal, les conditions d’application et la marche à suivre, tout en vous proposant un modèle de courrier pratique pour notifier la vente d’un lot de stationnement à votre syndic.

1. Origine et cadre légal

Depuis la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009, la loi du 10 juillet 1965 a été complétée par un article 8-1 d’ordre public, spécifiquement créé pour permettre aux copropriétés de prévoir un droit de priorité lors de la vente de lots à usage exclusif de stationnement (parkings, garages, emplacements)

2. Conditions d’application

Ce droit de priorité ne s’applique que sous réserve de plusieurs conditions précises :

a) Existence d’une clause dans le règlement de copropriété

Le règlement de copropriété doit expressément contenir une clause permettant aux copropriétaires un droit de priorité sur les lots à usage exclusif de stationnement.

b) Origine liée à l’urbanisme

Le bâtiment doit avoir été construit conformément à un plan local d’urbanisme (PLU) ou autre document imposant des aires de stationnement pour que cette clause puisse être valable.

c) Lots exclusivement à usage de stationnement

Le lot vendu doit être uniquement destiné au stationnement. Si le local combine stationnement et autre usage (stockage, local commercial…), le droit de priorité ne s’applique pas.

d) Vente à un non-copropriétaire

Cette disposition ne joue que si la vente est réalisée à un acquéreur extérieur à la copropriété, et non en cas d’échange, donation ou entre copropriétaires.

e) Lot faisant partie de la même copropriété

La place de stationnement doit être un lot appartenant à la copropriété concernée. Si le vendeur est propriétaire d’un parking situé dans une autre copropriété ou immeuble, le droit ne s’applique.

3. Procédure à suivre

• Notification du vendeur : Avant toute vente, le copropriétaire-vendeur doit informer le syndic par lettre recommandée avec accusé de réception, en indiquant le prix et les conditions de la vente.

• Transmission aux copropriétaires : Le syndic doit immédiatement transmettre cette information à tous les copropriétaires, également par lettre recommandée, aux frais du vendeur.

• Durée de l’offre de priorité : Cette transmission vaut offre de vente valable pendant deux mois à partir de sa notification.

  
  

4. Mettre en place cette clause : nécessité de l’unanimité

Si le règlement de copropriété ne comporte pas déjà cette clause, il est possible de l’y introduire, mais cette modification doit être votée à l’unanimité en assemblée générale.

Cette exigence peut entraîner des blocages, notamment si un seul copropriétaire refuse, ce qui est souvent source de tension au sein de la copropriété. Des discussions parlementaires ont évoqué l’idée de faire évoluer ce seuil vers une majorité qualifiée (deux tiers), mais la règle en vigueur reste l’unanimité.

5. Avantages et limites du dispositif

• Avantages :

  • Permet aux copropriétaires de mieux contrôler l’arrivée de nouveaux acquéreurs.

  • Limite l’entrée de pur investisseurs peu impliqués dans la vie de la copropriété.

    
    

• Inconvénients / contraintes :

  • Procédure coûteuse pour le vendeur, notamment en raison de l’envoi multiple de lettres recommandées.

  • Nécessité d’un consensus unanime parfois difficile à obtenir.

    
    

6. Conclusion

Le droit de priorité pour la vente de parkings ou garages en copropriété est un outil légal intéressant, encadré par l’article 8-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il permet de restreindre efficacement les ventes aux seuls copropriétaires, favorisant une gestion plus sereine de la copropriété. Cependant, son activation requiert une clause explicite dans le règlement, une procédure rigoureuse et une majorité unanime, ce qui en limite parfois la mise en œuvre.

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Modèle de courrier à adresser au syndic

(à personnaliser selon votre situation – à envoyer en lettre recommandée avec accusé de réception)

[Vos prénom, nom]

[Votre adresse]

[Code postal – Ville]

À l’attention du Syndic de copropriété [Nom du syndic][Adresse du syndic][Code postal – Ville]

[Ville], le [date]

Objet : Notification de la mise en vente d’un lot de stationnement – article 8-1 de la loi du 10 juillet 1965

Madame, Monsieur,

Conformément à l’article 8-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, je vous informe de mon intention de vendre un lot à usage exclusif de stationnement situé dans la copropriété [nom et adresse de l’immeuble].

Les caractéristiques du lot sont les suivantes :

• Numéro du lot : [n° du lot dans l’état descriptif de division]

• Nature : emplacement/box/garage à usage exclusif de stationnement

• Situation : [niveau/sous-sol, bâtiment, etc.]

• 
  

La vente est proposée au prix de [prix en chiffres et lettres] euros, net vendeur, aux conditions suivantes :

• Modalités de paiement : [préciser si comptant ou sous condition suspensive d’un prêt]

• Date de disponibilité : [indiquer la date prévisionnelle de libération ou "libre de toute occupation à la signature"]

• Frais : à la charge de l’acquéreur, selon les usages notariaux.

  
  

Je vous prie de bien vouloir notifier sans délai l’ensemble des copropriétaires de cette offre de vente, par lettre recommandée avec accusé de réception, conformément aux dispositions légales.

Je vous remercie également de me confirmer le montant exact des frais postaux et administratifs liés à cette notification, qui seront à ma charge en tant que vendeur.

Je reste à votre disposition pour toute précision ou transmission de documents complémentaires (titre de propriété, plan du lot, etc.).

Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.

[Signature]