Peut-on négocier ou contester les frais facturés par le syndic pour un pré-état daté ?

Lorsqu’un propriétaire décide de vendre son appartement en copropriété, il découvre rapidement que les formalités ne se limitent pas à trouver un acquéreur. Le pré-état daté, document devenu obligatoire avec la loi ALUR, doit être remis à l’acheteur lors de la signature du compromis de vente. Ce document peut être préparé par le vendeur lui-même ou confié à un prestataire spécialisé. Mais certains syndics facturent également sa préparation, parfois à des tarifs très élevés, ce qui soulève une question récurrente : peut-on négocier ou contester ces frais ?

Entre l’absence d’encadrement légal, les pratiques variables des syndics et les droits des copropriétaires, il est essentiel de clarifier la situation. Cet article fait le point sur la légalité de ces frais, les possibilités de les réduire ou de les contester, ainsi que les solutions alternatives.

Contexte & définition

Le pré-état daté est un document qui informe l’acquéreur sur la situation financière du lot et de la copropriété. Contrairement à l’état daté (remis au moment de l’acte authentique et plafonné à 380 €), le pré-état daté :

• doit être fourni au compromis de vente,

• est à la charge du vendeur,

• n’a pas de tarif encadré par la loi.

C’est précisément cette absence de plafonnement qui ouvre la porte à des pratiques tarifaires très différentes d’un syndic à l’autre : certains le facturent entre 50 et 100 €, d’autres dépassent 400 €, ce qui provoque de nombreuses contestations.

Les enjeux pratiques pour le vendeur et l’acheteur

Pour le vendeur

• Supporter un coût parfois disproportionné pour un document qu’il peut légalement établir lui-même.

• Risquer un retard dans la vente si le syndic met du temps à délivrer le document.

• Se sentir captif du syndic, qui détient les informations nécessaires.

Pour l’acheteur

• L’assurance d’obtenir des informations complètes et fiables sur la copropriété.

• Une meilleure transparence financière qui peut influencer sa décision d’achat.

En pratique, c’est bien le vendeur qui supporte le poids financier et administratif de ce document.

Le flou juridique autour des frais de pré-état daté

Contrairement à l’état daté, dont le tarif est plafonné à 380 €, le pré-état daté n’est pas encadré par décret.

• La loi : elle impose la remise du document, mais ne prévoit pas qui doit le rédiger. Elle autorise donc implicitement le vendeur à le préparer lui-même.

• La pratique : beaucoup de syndics proposent de s’en charger et facturent des honoraires variables.

• La jurisprudence : certains tribunaux ont considéré qu’il n’était pas illégal de facturer le pré-état daté, mais d’autres ont estimé que cette prestation ne figurait pas dans les honoraires de base du syndic, donc contestable.

En clair, il n’y a pas de consensus juridique, ce qui entretient la confusion.

Peut-on négocier ces frais ?

Oui, dans certains cas.

• En amont du mandat de syndic : les copropriétaires peuvent demander à ce que la préparation du pré-état daté soit incluse dans les honoraires courants, afin d’éviter toute surfacturation ultérieure.

• Au moment de la facturation : le vendeur peut contester un montant jugé excessif et demander une révision.

• En cas de blocage : saisir le conseil syndical peut permettre de mettre la pression sur le syndic.

Cependant, dans la pratique, la négociation reste difficile lorsque le vendeur est pressé par la signature du compromis.

Peut-on contester ces frais ?

Les arguments possibles

• Le Pré-état daté ne peut être facturé par le syndic qu'après présentation et acceptation d'un devis par le Copropriétaire vendeur, toute facturation d'office et sans accord préalable sur le prix de la prestation est illicite.

• Le pré-état daté n’est pas explicitement prévu dans la liste des prestations particulières du syndic.

• Le vendeur a le droit de réaliser le document lui-même à partir des informations présentes sur l’extranet du syndic.

• En cas de facturation abusive, une contestation devant le tribunal judiciaire peut être envisagée.

Limites

• Les délais judiciaires sont souvent trop longs pour avoir un effet immédiat sur la vente.

• Le vendeur peut être contraint de payer pour éviter de bloquer la transaction, puis contester après coup.

Alternatives et bonnes pratiques

Pour éviter les frais excessifs, plusieurs solutions existent :

1. Établir le pré-état daté soi-même à partir de l’extranet du syndic.

2. Recourir à un prestataire spécialisé comme Copro-Assistance, qui propose un tarif unique et rapide (60 € TTC en 24 h).

3. Anticiper : préparer le document dès la décision de vendre pour ne pas subir l’urgence imposée par le syndic.

4. S’appuyer sur le notaire : certains notaires encouragent à passer par des prestataires alternatifs pour éviter les abus.

A retenir

Le pré-état daté est un document incontournable mais encore entouré d’un certain flou juridique en matière de facturation. Si le syndic peut proposer de le préparer, rien n’oblige le vendeur à accepter des honoraires excessifs. Des alternatives existent, plus rapides et économiques, qui permettent de sécuriser la transaction sans surcoût.

L’idéal reste d’anticiper et de comparer les solutions disponibles afin de ne pas subir de frais imprévus au moment critique de la signature du compromis.

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