Lorsque l'on parle gestion d'un immeuble, copropriété et valorisation du patrimoine immobilier privé, il est essentiel de se familiariser avec un certain nombre d'acronymes et de termes techniques. Trois d'entre eux, le PPT, le DTG et le DPE collectif, sont particulièrement importants car directement liés à l'entretien et à la performance énergétique des immeubles en copropriété. Ils constituent le socle de la planification des travaux, de la politique gouvernementale d'aide à la rénovation énergétique du patrimoine ancien, et d'obtention des aides ou subventions.
Sans rentrer dans le détail, car nous prévoyons la rédaction d'articles dédiés pour chacun de ces documents, nous avons souhaité vous présenter ici leurs principales caractéristiques.
Le PPT (Plan Pluriannuel de Travaux)
Le PPT, ou Plan Pluriannuel de Travaux, est un document essentiel dans la gestion d'une copropriété. Il s'agit d'un outil de prévision et de programmation des travaux à réaliser dans un immeuble sur une période pluriannuelle (10 ans). Concrètement, le PPT (qui découle d'un PPPT: Projet de plan pluriannuel de travaux) a pour but de planifier les travaux de rénovation, de réparation et d'entretien des parties communes d'un immeuble en copropriété sur une période de plusieurs années.
Le PPT doit être établi par un bureau d'étude spécialisé sous la direction du syndic de copropriété en concertation avec le conseil syndical, et sur décision d'Assemblée générale des copropriétaires. Il permet de définir les priorités en matière de travaux, d'estimer leur coût, et de fixer un calendrier pour leur réalisation avec un scénario de travaux et une enveloppe budgétaire globale estimée. Ce plan est ensuite présenté en assemblée générale pour être adopté. Si son adoption n'a, pour l'heure, pas de conséquences en matière d'obligation de réalisation des travaux, il a en revanche un impact majeur sur le fonds travaux ALUR. En effet, si en l'absence de PPT adopté la cotisation minimale obligatoire chaque année est de 5% du budget prévisionnel, il est porté à 2,5% du montant global de l'enveloppe budgétaire prévue pour la réalisation des travaux mentionnés au PPT (sauf à être inférieur à 5% du budget prévisionnel) ce qui constitue bien souvent une forte augmentation de cette cotisation au Fonds travaux ALUR.
Les copropriétaires sont ainsi informés des travaux à venir, de leur coût, et des modalités de financement.
Le DTG (Diagnostic Technique Global)
Le DTG, ou Diagnostic Technique Global, est un autre document essentiel en copropriété. Il a été instauré par la loi ALUR du 24 mars 2014 et est encadré par l’article L. 731-1 du code de la Construction et de l’Habitat (CCH), qui fixe également un référentiel et un descriptif de ce document. Le décret 2016-1965 du 28 décembre 2016 liste pour sa part les professionnels habilités à le réaliser.
Il a pour objectif d'évaluer l'état technique de l'immeuble et de préconiser les travaux nécessaires pour maintenir ou améliorer sa qualité. Contrairement au PPT, le DTG est réalisé obligatoirement par un architecte ou un bureau d'études techniques spécialisé.
Le DTG examine l'état des parties communes et privatives de l'immeuble, ainsi que ses équipements. Il évalue également les performances énergétiques du bâtiment. Une fois le diagnostic réalisé, un rapport est remis aux copropriétaires, qui peuvent alors décider des travaux à entreprendre en se basant sur les recommandations du DTG. Ce document est obligatoire pour les copropriétés de plus de 10 ans et doit être révisé tous les 10 ans. Il est notamment transmis au Notaire avec le Pré état daté lors d'une vente d'un bien en copropriété.
Le DPE Collectif (Diagnostic de Performance Energétique Collectif)
Le DPE Collectif, ou Diagnostic de Performance Energétique Collectif, est un rapport qui évalue la performance énergétique de l'ensemble de l'immeuble en copropriété. Contrairement au DPE individuel, qui concerne les logements individuels, le DPE collectif est spécifique aux copropriétés et s'attarde sur l'enveloppe du bâtiment. Il permet de mesurer la consommation d'énergie et les émissions de gaz à effet de serre de l'ensemble du bâtiment. Il est généralement réalisé par un thermicien ou ingénieur qui visite toutes les typologies de logements dans chaque bâtiment (étages inférieurs, intermédiaires ou hauts, sur chaque face du bâtiment, et de toutes les tailles). Il attribue, comme pour le DPE individuel obligatoire en cas de vente immobilière (ou mise en location), une lettre dite étiquette allant de A (excellente performance) à G (logement énergivore) au bâtiment.
Le DPE Collectif est un outil précieux pour évaluer la performance énergétique d'une copropriété et identifier les pistes d'amélioration. Il est utile pour les copropriétaires qui souhaitent réduire les charges liées à l'énergie et contribuer à la transition énergétique. Ce diagnostic est également peu à peu rendu obligatoire depuis 2023 pour toutes les copropriétés (2025 pour les plus petites copropriétés). Attention, il est tout à fait possible qu'un logement bénéficie d'une étiquette différente que celle du DPE collectif, en raison par exemple de travaux de rénovation qui auraient pu être réalisés à titre privatif (isolation par l'intérieur, remplacement de fenêtres etc).
En résumé...
Le PPT, le DTG et le DPE Collectif sont trois outils essentiels dans la gestion et l'entretien d'une copropriété. Le PPT permet de planifier les travaux à réaliser sur plusieurs années, le DTG évalue l'état technique de l'immeuble et préconise les travaux nécessaires, tandis que le DPE Collectif évalue la performance énergétique de l'ensemble du bâtiment.
En tant que copropriétaire, il est important de bien comprendre ces trois documents et de les prendre en compte lors des décisions prises en assemblée générale. Ils contribuent à assurer la pérennité et la performance énergétique de l'immeuble, tout en permettant de maîtriser les coûts d'entretien à long terme.
N'oubliez pas de faire appel à des professionnels qualifiés pour la réalisation du DTG et du DPE Collectif, et de travailler en collaboration avec votre syndic pour établir un PPT adapté aux besoins de votre copropriété. Une gestion efficace de ces éléments contribuera à la valeur et à la durabilité de votre investissement immobilier en copropriété. Votre syndic est là pour vous aider et vous accompagner sur le sujet, n'hésitez pas à la solliciter et faire porter ces sujets en Assemblée générale si ce n'est pas déjà le cas.
Pour en savoir plus
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