Pré-état daté en cas de démembrement : qui le commande, qui le paie ?

Vendre un bien détenu en démembrement de propriété, c'est-à-dire réparti entre un usufruitier et un ou plusieurs nus-propriétaires, soulève une question qui revient très fréquemment auprès des notaires et des professionnels du droit de la copropriété : qui, de l'usufruitier ou du nu-propriétaire, doit se charger d'obtenir le pré-état daté, et surtout qui doit en assumer le coût ? Cette situation, fréquente à la suite d'une donation ou d'une succession, ne bénéficie d'aucune disposition spécifique dans la loi ALUR, ce qui laisse place à une incertitude que beaucoup de familles découvrent seulement au moment de signer un compromis de vente.

Le démembrement de propriété ne modifie en rien l'obligation légale de fournir un pré-état daté : cette obligation reste attachée à la vente du bien, quelle que soit sa structure de propriété. Ce qui change, en revanche, c'est la répartition des rôles entre les deux titulaires de droits distincts sur le même lot, et les précautions à prendre pour que la vente se déroule sans blocage. Voici comment s'articulent le pré-état daté et le démembrement de propriété, et comment usufruitier et nu-propriétaire peuvent organiser cette démarche sans mauvaise surprise.

Comprendre la structure du démembrement avant d'aborder le pré-état daté

Le démembrement de propriété consiste à répartir les attributs d'un même bien entre deux personnes distinctes : l'usufruitier, qui dispose du droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus, par exemple les loyers s'il est loué, et le nu-propriétaire, qui détient le droit de disposer du bien à terme, sans pouvoir en jouir ni en percevoir les fruits tant que l'usufruit n'est pas éteint. Cette situation résulte le plus souvent d'une donation avec réserve d'usufruit consentie par des parents à leurs enfants, ou d'une succession dans laquelle le conjoint survivant recueille l'usufruit du logement tandis que les enfants en recueillent la nue-propriété.

Sur le plan civil, un principe s'impose avant toute autre considération : ni l'usufruitier ni le nu-propriétaire ne peuvent vendre seuls la pleine propriété du bien. La vente d'un lot démembré nécessite l'accord conjoint des deux parties, l'une ne pouvant imposer à l'autre une cession qu'elle n'aurait pas acceptée. C'est cet accord commun qui déclenche l'ensemble des démarches de vente, y compris celle du pré-état daté, et c'est également cet accord qui doit permettre de clarifier, dès le départ, qui se chargera concrètement d'obtenir ce document.

Le pré-état daté reste attaché au lot, pas à la qualité d'usufruitier ou de nu-propriétaire

Sur le fond, le contenu du pré-état daté ne dépend absolument pas de la structure de propriété du lot vendu. Qu'il soit détenu en pleine propriété par une seule personne ou réparti entre un usufruitier et un nu-propriétaire, le document doit contenir les mêmes informations : les charges courantes et exceptionnelles payées sur les deux derniers exercices, la quote-part du fonds travaux ALUR attachée au lot, les éventuels impayés du syndicat des copropriétaires, ainsi que les travaux déjà votés en assemblée générale qui généreront de futurs appels de fonds pour l'acquéreur.

Cette neutralité du contenu s'explique simplement : le pré-état daté porte sur le lot lui-même et sur la copropriété à laquelle il appartient, et non sur l'identité ou la qualité juridique de la personne qui le vend. La difficulté ne se situe donc pas dans le contenu du document, mais dans l'identification de la personne compétente pour le demander au syndic, transmettre les identifiants de l'espace extranet, et in fine valider les informations qui y figurent avant transmission au notaire.

Qui, en pratique, paie les charges de copropriété en cas de démembrement ?

Pour comprendre qui doit logiquement se charger du pré-état daté, il faut d'abord rappeler comment se répartissent, en pratique, les charges de copropriété entre usufruitier et nu-propriétaire. En application des principes du droit civil, l'usufruitier assume en principe les charges dites d'entretien courant et de jouissance, c'est-à-dire les charges de fonctionnement de la copropriété liées à l'usage du bien : entretien des parties communes, chauffage collectif, assurance de l'immeuble. Le nu-propriétaire, quant à lui, assume en principe les grosses réparations au sens de l'article 606 du Code civil, telles que la réfection d'une toiture ou le ravalement structurel de façade, ainsi que les charges exceptionnelles qui en découlent.

Cette répartition théorique entre charges d'entretien courant et grosses réparations peut néanmoins être aménagée différemment par une convention entre les parties, notamment lorsque l'acte de donation ayant créé le démembrement prévoit des modalités particulières. Il est donc indispensable, avant même de solliciter le syndic pour le pré-état daté, de vérifier l'acte de donation ou l'acte de notoriété successorale pour connaître la répartition exacte convenue entre l'usufruitier et le nu-propriétaire concernant le lot vendu.

Cette répartition des charges éclaire directement la question du financement du pré-état daté lui-même : dans la mesure où ce document reflète pour l'essentiel des charges déjà payées et des charges à venir, sa préparation concerne les deux parties, mais son coût, généralement modeste, est le plus souvent partagé ou pris en charge par celui des deux qui pilote matériellement la vente, sans qu'aucune règle légale n'impose une répartition précise entre eux.

En pratique, qui doit solliciter le syndic pour obtenir le document ?

Sur le plan pratique, rien n'empêche l'usufruitier comme le nu-propriétaire de solliciter directement le syndic ou un prestataire indépendant pour obtenir le pré-état daté, dès lors que la personne qui en fait la demande dispose des informations nécessaires, notamment les identifiants de connexion à l'espace extranet du syndic. Dans la plupart des situations rencontrées en pratique, c'est l'usufruitier qui pilote cette démarche, car c'est généralement lui qui occupe le bien ou qui perçoit les loyers s'il est loué, et qui dispose donc naturellement des identifiants de connexion et des derniers appels de fonds reçus.

Il arrive cependant que ce soit le nu-propriétaire, en particulier lorsqu'il s'agit d'un enfant devenu adulte et qui gère administrativement le dossier pour le compte d'un parent usufruitier âgé, qui prenne en charge cette démarche. Dans tous les cas, il est vivement recommandé que les deux parties s'accordent explicitement, dès l'engagement du projet de vente, sur qui se chargera de solliciter le syndic ou le prestataire, afin d'éviter toute duplication de démarches ou tout retard lié à une incertitude sur la répartition des rôles.

Une vente en pleine propriété nécessite l'accord des deux parties, y compris sur le calendrier du pré-état daté

Lorsque l'usufruitier et le nu-propriétaire décident conjointement de vendre le bien en pleine propriété, c'est-à-dire de mettre fin ensemble au démembrement à l'occasion de la vente, les deux doivent signer l'acte de vente et, à ce titre, sont tous deux destinataires des informations contenues dans le pré-état daté. Ce document devra donc être communiqué aux deux parties avant la signature du compromis, et non uniquement à celui qui aura matériellement effectué les démarches auprès du syndic.

Cette exigence d'information conjointe justifie que les deux parties se coordonnent en amont sur le calendrier de la vente, en particulier lorsque l'usufruitier et le nu-propriétaire ne résident pas à la même adresse ou n'entretiennent pas des relations suffisamment fluides pour se transmettre spontanément les informations reçues. Un retard dans la communication du pré-état daté entre les deux parties peut, dans certains cas, retarder la signature du compromis de vente au même titre qu'un retard imputable au syndic lui-même.

Le sort du prix de vente : une question distincte, mais souvent posée en parallèle

Il convient de ne pas confondre la question du pré-état daté, qui concerne les informations relatives à la copropriété, avec celle de la répartition du prix de vente entre usufruitier et nu-propriétaire, qui relève d'une problématique patrimoniale distincte. En application de l'article 621 du Code civil, le prix issu de la vente conjointe d'un bien démembré se répartit en principe entre l'usufruitier et le nu-propriétaire selon la valeur économique respective de leurs droits respectifs, sauf convention contraire entre eux, par exemple une convention de quasi-usufruit permettant à l'usufruitier de percevoir l'intégralité du prix en contrepartie d'une créance de restitution au profit du nu-propriétaire.

Cette question patrimoniale, qui relève de l'accompagnement notarial, n'a aucune incidence sur le contenu du pré-état daté lui-même. Elle mérite néanmoins d'être anticipée en parallèle de la préparation du dossier de vente, car elle implique souvent des échanges avec le notaire chargé de la vente, échanges qui peuvent être menés en même temps que la collecte des documents de copropriété nécessaires au pré-état daté.

Un mineur nu-propriétaire : une vigilance supplémentaire à anticiper

Une situation mérite une attention particulière : celle où le nu-propriétaire est un enfant mineur, ce qui se rencontre fréquemment lorsque les parents ont consenti une donation avec réserve d'usufruit à leurs enfants encore jeunes. Dans ce cas, la vente du bien démembré nécessite l'accord du représentant légal de l'enfant, voire dans certains cas une autorisation du juge des tutelles, avant même que la question du pré-état daté ne puisse être abordée concrètement.

Cette contrainte, propre au droit des incapacités et non au droit de la copropriété, doit être anticipée en tout premier lieu par les parties, dans la mesure où elle conditionne le principe même de la vente. Une fois cette autorisation obtenue, la préparation du pré-état daté suit ensuite le même processus que pour toute autre vente en copropriété, sans particularité supplémentaire liée à la présence d'un nu-propriétaire mineur.

Anticiper la coordination entre usufruitier et nu-propriétaire pour éviter tout retard

La vente d'un bien démembré en copropriété illustre une situation où l'obligation légale liée au pré-état daté demeure inchangée, mais où sa mise en œuvre pratique exige une coordination supplémentaire entre deux titulaires de droits distincts sur le même lot. Cette coordination porte à la fois sur l'identification de la personne qui sollicitera le syndic ou le prestataire, sur la transmission des identifiants nécessaires, et sur la communication du document final aux deux parties avant la signature du compromis de vente.

Anticiper cette organisation dès la décision de vendre, plutôt que d'attendre que le notaire réclame le document, permet d'éviter les situations où l'usufruitier et le nu-propriétaire découvrent tardivement qu'aucun d'eux ne dispose des informations nécessaires, ou que chacun pensait que l'autre s'en chargeait déjà.

Sécuriser la vente d'un bien démembré grâce à un pré-état daté fiable et partagé

Vendre un bien détenu en démembrement de propriété ne change rien aux exigences légales du pré-état daté, mais implique de clarifier dès le départ les rôles respectifs de l'usufruitier et du nu-propriétaire dans sa préparation. Un document fiable, transmis simultanément aux deux parties et cohérent avec la répartition des charges convenue entre elles, permet d'éviter tout malentendu au moment de la signature du compromis, et de sécuriser une vente qui implique déjà, par nature, l'accord conjoint de deux titulaires de droits distincts.

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