Pré-état daté et vente en indivision : spécificités, obligations et conseils

Renaud Malinconi
23 sept.
3 min de lecture

Vendre un appartement en copropriété est déjà une opération administrative et juridique complexe. Mais lorsque ce bien appartient à plusieurs personnes en indivision, les démarches se compliquent davantage. Le pré-état daté, obligatoire depuis la loi ALUR de 2014, doit alors être établi avec encore plus de rigueur, car il engage l’ensemble des indivisaires.

Qui doit signer le document ? Faut-il l’accord de tous les indivisaires pour sa transmission à l’acquéreur ? Quelles sont les erreurs fréquentes à éviter dans ce contexte particulier ?

Dans cet article, nous allons détailler les spécificités du pré-état daté dans le cadre d’une vente en indivision, rappeler les obligations légales et donner des conseils pratiques pour sécuriser la transaction.

Contexte & définition

Le pré-état daté est un document remis au plus tard lors de la signature du compromis de vente. Il a pour but d’informer l’acquéreur sur la situation financière du lot vendu et de la copropriété.

Il comporte notamment :

Les charges courantes payées par le vendeur,
Les dettes éventuelles envers le syndic,
Le montant de la quote-part du fonds travaux,
Le budget prévisionnel voté en assemblée générale,
Les procédures judiciaires en cours.

Dans une vente classique, le vendeur unique assume seul la responsabilité de ce document. En revanche, dans une vente en indivision, tous les indivisaires sont concernés.

Les enjeux pratiques pour vendeur et acquéreur

Pour les indivisaires

Obligation de fournir un pré-état daté complet et exact, signé par tous si nécessaire.
Risque de blocage si un indivisaire refuse ou tarde à signer.
Responsabilité collective : en cas d’erreur ou d’omission, tous les indivisaires peuvent être mis en cause.

Pour l’acquéreur

Nécessité d’obtenir un document signé et validé pour sécuriser son achat.
Protection renforcée par le droit : le délai de rétractation de 10 jours ne commence qu’à réception d’un document complet.

Spécificités du pré-état daté en indivision

Signature par tous les indivisaires
Chaque indivisaire doit approuver le pré-état daté, sauf si un mandataire commun a été désigné.
Un notaire peut exiger la signature de l’ensemble des copropriétaires indivis.
Mandataire commun
Dans certains cas, les indivisaires désignent un mandataire (souvent le notaire ou l’un d’entre eux) pour simplifier la procédure.
Ce mandataire peut alors signer et transmettre le document pour le compte de tous.
Répartition des charges et dettes
Le pré-état daté doit mentionner les dettes éventuelles attachées au lot.
Ces dettes concernent l’indivision dans son ensemble, et non un seul indivisaire.
Blocages fréquents
Refus d’un indivisaire de signer le document.
Conflits sur la répartition des charges mentionnées.
Retards dus au manque de coordination entre co-indivisaires.

Risques en cas de pré-état daté incomplet ou mal signé

Nullité du compromis : l’acquéreur peut contester si le document est irrégulier.
Report du délai de rétractation : si le pré-état daté n’est pas complet, le délai de 10 jours ne commence pas.
Blocage de la vente : sans accord des indivisaires, la transaction peut être suspendue pendant plusieurs mois.
Responsabilité juridique : chaque indivisaire peut être mis en cause en cas de manquement.

Solutions & bonnes pratiques

Désigner un mandataire commun dès le début du processus de vente pour fluidifier la gestion administrative.
Préparer les documents en amont : rassembler les relevés de charges, appels de fonds et PV d’assemblée générale avant la mise en vente.
Vérifier les dettes : s’assurer qu’aucun retard de paiement n’existe sur le lot mis en vente.
Passer par un prestataire spécialisé : Copro-Assistance permet d’obtenir un pré-état daté complet et conforme, évitant les litiges entre indivisaires.
Transparence avec le notaire : informer le notaire de la situation d’indivision pour anticiper la validation des signatures.

En retenir

Dans le cadre d’une vente en indivision, le pré-état daté devient un enjeu collectif. Il engage l’ensemble des indivisaires et nécessite une coordination parfaite pour éviter les blocages.

Tous les indivisaires sont responsables de sa remise, sauf désignation d’un mandataire commun.
Un document incomplet ou irrégulier peut retarder la vente, prolonger le délai de rétractation ou entraîner l’annulation du compromis.
La meilleure stratégie reste d’anticiper, de se mettre d’accord rapidement sur les signatures et de recourir à un prestataire spécialisé pour garantir la conformité du document.

Ainsi, un pré-état daté clair et à jour protège à la fois les indivisaires vendeurs et l’acquéreur, et permet de conclure la transaction en toute sérénité.

Vous vendez un appartement en indivision et craignez des retards ou blocages liés au pré-état daté ?

Avec Copro-Assistance, vous bénéficiez de :

Un document complet et rédigé en 24 h,
La conformité légale garantie (lois ALUR et ELAN),
L’acceptation par tous les notaires,
Un prix unique de 60 € TTC, bien inférieur aux frais souvent facturés par les syndics.

👉 Évitez les complications entre indivisaires et sécurisez votre compromis dès maintenant : commandez votre pré-état daté en ligne sur Copro-Assistance.fr.