Pré-état daté par le vendeur : tutoriel pas à pas (récupérer les données, structurer, éviter les erreurs fréquentes)

Lorsqu’un propriétaire met en vente son appartement en copropriété, l’une des premières obligations légales est de remettre à l’acquéreur un pré-état daté. Beaucoup de vendeurs pensent qu’ils doivent obligatoirement demander ce document à leur syndic, parfois pour plusieurs centaines d’euros. Pourtant, la loi n’impose pas que le syndic soit l’auteur du pré-état daté : le vendeur peut tout à fait le réaliser lui-même, à condition de respecter la réglementation et de fournir toutes les informations exigées.

Encore faut-il savoir où trouver ces informations, comment les présenter et quelles erreurs éviter. C’est précisément l’objet de ce tutoriel : vous guider pas à pas pour établir un pré-état daté fiable, accepté par le notaire et conforme à la loi.

Contexte & définition

Le pré-état daté est un document précontractuel instauré par la loi ALUR en 2014. Il doit être remis au plus tard au moment de la signature du compromis de vente.

Il a pour but de garantir la transparence entre le vendeur et l’acquéreur en détaillant :

• Les charges courantes de copropriété,

• Les dettes éventuelles du vendeur et des copropriétaires vis-à-vis du syndicat ,

• La quote-part du fonds travaux (fonds ALUR) et des différentes avances,

• Les budgets prévisionnels votés,

• Les procédures judiciaires en cours concernant la copropriété.

Contrairement à l’état daté, remis lors de l’acte authentique et plafonné à 380 €, le prix du pré-état daté est libre et non plafonné, il peut donc être rédigé directement par le vendeur.

Les enjeux pratiques pour le vendeur et l’acheteur

Pour le vendeur

• Réaliser soi-même le pré-état daté permet d’éviter des frais parfois abusifs du syndic.

• Fournir un document complet et conforme sécurise la vente et protège contre tout recours de l’acquéreur.

Pour l’acheteur

• Recevoir un document clair et précis permet de comprendre la situation financière de la copropriété.

• Il peut ainsi anticiper ses charges futures et vérifier que le bien n’est pas grevé de dettes.

Tutoriel pas à pas pour établir son pré-état daté

Étape 1 : Récupérer les documents nécessaires

La plupart des informations se trouvent dans l’extranet du syndic, auquel chaque copropriétaire a accès. Vous aurez besoin :

• Du dernier appel de fonds,

• Du relevé de charges des 2 années écoulées,

• Du procès-verbal des 3 dernières assemblées générales,

• De l’état du fonds travaux,

• Des annexes comptables loi SRU,

• De la fiche synthétique d'immatriculation,

• Des documents relatifs à d’éventuels contentieux en cours.

Étape 2 : Structurer le document

Votre pré-état daté doit contenir plusieurs rubriques distinctes :

1. Informations générales : adresse du bien, numéro du lot, identité du vendeur.

2. Charges courantes : montant payé sur les 12 derniers mois.

3. Impayés éventuels : solde dû au syndic (si applicable).

4. Fonds travaux : montant de la quote-part rattachée au lot.

5. Budget prévisionnel : montant voté en AG pour les deux prochaines années.

6. Procédures judiciaires : litiges éventuels impliquant la copropriété.

Étape 3 : Présenter les données de manière claire

• Utiliser un tableau pour les charges et budgets, afin d’être lisible.

• Indiquer les dates exactes des assemblées générales et des votes.

• Vérifier la cohérence des chiffres avec les documents officiels.

Étape 4 : Vérifier et éviter les erreurs fréquentes

• Erreur 1 : oublier de mentionner le fonds travaux, obligatoire depuis 2017.

• Erreur 2 : indiquer un montant de charges approximatif au lieu du montant réel.

• Erreur 3 : ne pas signaler une procédure judiciaire en cours.

• Erreur 4 : recopier des données anciennes sans vérifier qu’elles sont toujours d’actualité.

• Erreur 5: oublier une avance permanente de trésorerie, ou une avance "diverse" remboursable par l'acquéreur

Solutions & bonnes pratiques

• Anticiper : ne pas attendre la veille du compromis pour préparer le document.

• Conserver les preuves : annexer les justificatifs (extraits d’AG, relevés de charges).

• Se faire assister : demander au notaire de relire le document avant la signature.

• Simplifier : si la démarche semble trop complexe, confier la mission à un prestataire spécialisé comme Copro-Assistance.

En résumé

Réaliser soi-même un pré-état daté est tout à fait possible et peut faire économiser plusieurs centaines d’euros au vendeur. Mais pour que ce document soit accepté par le notaire et l’acquéreur, il doit être complet, exact et conforme aux exigences légales.

En suivant ce tutoriel pas à pas, tout copropriétaire peut réunir les données essentielles et présenter un document clair. Cependant, la vigilance reste de mise : une erreur ou un oubli peut entraîner un report de la signature, voire la contestation du compromis.

L’anticipation et la rigueur sont donc les meilleurs alliés du vendeur qui choisit la voie de l’autonomie.

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