Que faire en cas d’erreurs ou d’omissions dans un pré-état daté ? Recours, corrections et responsabilités

Le pré-état daté est un document indispensable lors de la vente d’un bien en copropriété. Destiné à l’acquéreur, il lui fournit toutes les informations financières nécessaires pour s’engager en toute connaissance de cause : charges, dettes, fonds travaux, budget prévisionnel, procédures en cours.

Mais que se passe-t-il si ce document comporte une erreur ou si certaines informations essentielles sont omis ? Une charge oubliée, une procédure judiciaire non mentionnée ou un montant erroné peuvent avoir de lourdes conséquences. L’acquéreur peut-il annuler la vente ? Le vendeur est-il responsable ? Faut-il refaire le document ?

Dans cet article, nous expliquons les risques liés à un pré-état daté erroné ou incomplet, les recours possibles et les bonnes pratiques pour corriger la situation rapidement.

Contexte & définition

Le pré-état daté est un document instauré par la loi ALUR en 2014 et rendu obligatoire pour tout compromis de vente en copropriété.

Il doit contenir :

• Les charges courantes du lot vendu,

• Les dettes éventuelles du vendeur,

• La quote-part du fonds travaux,

• Le budget prévisionnel de la copropriété,

• Les procédures judiciaires en cours.

Ce document est à la charge du vendeur et peut être établi par lui-même, par son syndic ou par un prestataire spécialisé. Mais dans tous les cas, la responsabilité du vendeur reste engagée en cas d’erreur ou d’omission.

Les enjeux pratiques pour vendeur et acquéreur

Pour le vendeur

• Risque juridique : un document incomplet peut être contesté et retarder la vente.

• Responsabilité civile : l’acquéreur peut se retourner contre lui pour obtenir réparation d’un préjudice.

• Obligation de correction : tout oubli doit être régularisé rapidement, sous peine de blocage du compromis.

Pour l’acquéreur

• Protection : la loi lui garantit un délai de rétractation qui ne commence qu’à la réception d’un pré-état daté complet.

• Recours : en cas d’erreur, il peut demander une mise à jour, repousser la signature ou, dans certains cas, annuler la vente.

Les types d’erreurs ou omissions fréquentes

1. Montants erronés de charges Exemple : le vendeur indique 1 000 € de charges alors que le montant réel est de 1 500 €.

2. Oubli de dettes personnelles Un solde négatif du compte copropriétaire non mentionné peut bloquer la vente au moment de l’acte.

3. Fonds travaux non renseigné Obligatoire depuis 2017, il est parfois absent par négligence.

4. Procédures judiciaires non déclarées Un litige en cours avec un copropriétaire ou un prestataire doit absolument figurer dans le document.

5. Budget prévisionnel non actualisé Un nouveau budget voté en AG doit remplacer les chiffres de l’exercice précédent.

Les conséquences d’un pré-état daté erroné

• Report du délai de rétractation : tant que l’acquéreur n’a pas toutes les informations, son délai légal de 10 jours ne commence pas ou doit être re-purgé en cas d'erreur défavorable à l'acquéreur.

• Blocage de la vente : le notaire peut refuser de signer un compromis s’il estime le document incomplet.

• Annulation de la transaction : l’acquéreur peut invoquer un vice d’information pour se désengager.

• Recours judiciaire : le vendeur peut être poursuivi pour obtenir des dommages et intérêts si l’erreur cause un préjudice.

Que faire en cas d’erreur ou d’omission ?

1. Corriger immédiatement le document

Dès qu’une erreur est constatée, il faut fournir une version rectifiée au notaire et à l’acquéreur, avec les justificatifs à l’appui.

2. Informer l’acquéreur

La transparence est la meilleure protection : prévenir rapidement l’acquéreur renforce la confiance et évite des litiges.

3. Annexer des preuves

Exemple : appel de fonds, procès-verbal d’AG, relevé de charges. Ces documents attestent la véracité des chiffres.

4. Se faire accompagner par un professionnel

Passer par un prestataire spécialisé comme Copro-Assistance garantit l’exactitude et la conformité des informations.

Solutions & bonnes pratiques

• Anticiper : préparer le pré-état daté dès la mise en vente, pas au dernier moment.

• Vérifier : relire le document avec le notaire pour s’assurer de sa conformité.

• Actualiser : mettre à jour en cas de nouvelle AG, vote de travaux ou changement financier.

• Externaliser : confier la rédaction à un expert qui maîtrise les obligations légales et réduit le risque d’erreur.

En résumé

Un pré-état daté erroné ou incomplet n’est pas un simple détail : il peut retarder, compliquer ou même annuler une vente. La loi protège l’acquéreur et engage la responsabilité du vendeur.

Heureusement, il existe des solutions simples pour corriger une erreur : transparence, rectification rapide et accompagnement par un professionnel. La clé reste l’anticipation : mieux vaut fournir un document complet et exact dès le départ pour éviter tout litige.

La prochaine étape de la transaction sera l’état daté, exigé lors de l’acte authentique, qui lui aussi doit être exempt de toute erreur pour finaliser la vente sans obstacle.

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