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Qui paye le courant du gardien d'immeuble ?

La situation nous a été remontée il y a peu par un client, et il nous a semblé utile de publier un article à ce sujet.

Lorsqu’un gardien d’immeuble de catégorie B (titulaire d’un logement de fonction) dispose d’une loge collée ou intégrée plus ou moins clairement à son logement personnel, qui est tenu de prendre en charge les dépenses d’électricité du gardien ?


Un principe posé par l’article 20 de la Convention collective

La Convention collective des gardiens et employés d’immeuble pose clairement le principe en précisant que: «Le titulaire du logement de fonction prend directement à sa charge les frais de chauffage, d’abonnements et fournitures correspondant à son usage personnel d’eau chaude, de gaz et d’électricité, facturés à partir de compteurs particuliers posés aux frais de l’employeur.

Dans le cas où cette prise en charge directe n’est pas possible (absence de compteurs individuels et non-participation au coût des charges récupérables de chauffage collectif), les prestations fournies par l’employeur constitueront un salaire en nature complémentaire évalué forfaitairement comme prévu à l’article 23. (…) S’il n’y a pas de distinction entre le logement de fonction et la loge, l’électricité est à la charge de l’employeur et constitue de ce fait un avantage en nature, conformément à l’article 23 de la présente convention.»

Le principe est donc clair: les dépenses personnelles du gardien au sein de son appartement sont à distinguer de celles de la loge, et sont à sa charge exclusive. Ces frais ne doivent pas peser sur les dépenses de la copropriété. Mais ce principe pour pouvoir être respecté doit répondre à 3 critères:

  • présence d’un compteur individuel permettant de mesurer au réel la consommation privative du gardien

  • Contrat d’électricité au nom du gardien d’immeuble auprès d’un fournisseur d’électricité

  • Le compteur ne doit pas couvrir conjointement les consommations de la loge et du logement, mais uniquement celles du logement

En réalité: une confusion fréquente du réseau électrique loge/logement

Dans les faits, la plupart des immeubles bénéficiant d’une loge et d’un logement de fonction disposent en réalité d’un logement de fonction, avec une pièce constituant un bureau/loge, séparé par une simple porte du reste du logement de fonction, et accessible directement depuis les parties communes. Il est alors très rare que 2 contrats d’électricité soient mis en place, et bien souvent un seul et même contrat couvre les consommations électriques de la loge et du logement de fonction, ce qui ne permet donc pas d’imputer la dépense privative aux frais du gardien, conformément à l’article 20 cité précédemment de la Convention collective. Autrement dit: la copropriété prend alors en charge à la fois les consommations dites professionnelles (dans le cadre de ses fonctions) et personnelles du gardien d’immeuble. Il s’agit alors juridiquement d’un avantage en nature complémentaire qui est évalué forfaitairement et doit être inclus dans le salaire minimum brut conventionnel. Cet avantage en nature (évalué au 1er janvier 2023 à titre indicatif à 55 kWh mensuel au tarif unitaire de 0,1819 € TTC soit 10,00 € TTC par mois) apparaît sur le bulletin de paie en déduction du salaire net et ne peut rentrer dans l’assiette des cotisations sociales.


Que faire en cas de confusion des réseaux électriques ?

Afin de remédier à cette situation, nous recommandons donc la modification par un électricien habilité du réseau électrique, afin de créer deux réseaux distincts, tout en faisant poser un compteur ENEDIS sur chaque réseau (loge / logement). La copropriété devant alors résilier l’ancien contrat, puis souscrire un contrat pour le seul compteur desservant la loge, tandis que le gardien est alors tenu de souscrire un contrat à son nom, auprès du fournisseur de son choix, pour le logement de fonction.


Cela évitera non seulement des complications comptables en matière de paie des gardiens d’immeuble, mais également des contestations éventuelles sur le fondement de l’interdiction posée en France de la rétrocession d’électricité (annexe art. 1, décret du 23 décembre 1994).


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