Travaux votés mais non réalisés : qui paie quoi lors d’une vente ?

Lorsqu’un copropriétaire décide de vendre son bien, une question revient systématiquement: que se passe-t-il lorsque des travaux ont été votés en assemblée générale, mais qu’ils ne sont pas encore réalisés ou intégralement financés / appelés ? Qui doit payer ces futurs appels de fonds : le vendeur ou l’acquéreur ? La réponse n’est pas aussi simple qu’il n’y paraît, car elle dépend de plusieurs paramètres juridiques, financiers et pratiques. Les Notaires, les agences immobilières et les syndics eux-mêmes rappellent que les travaux votés constituent l’un des points les plus sensibles dans un dossier de vente. Ils influencent le prix du bien, la négociation, la confiance de l’acheteur et la fluidité de la signature.

Pour un vendeur, il est donc essentiel de comprendre comment sont réparties les charges avant et après la mutation d’un lot, quelles obligations d’information lui incombent et comment anticiper les éventuels impacts financiers. Pour un acquéreur, il est tout aussi important d’identifier clairement ce qu’il devra payer après la signature, afin d’éviter les mauvaises surprises. Lorsque les travaux votés sont importants, comme une réfection de toiture, une rénovation énergétique, un ravalement de façade ou un remplacement d’ascenseur, les sommes en jeu peuvent atteindre plusieurs milliers d’euros. D’où la nécessité d’apporter des réponses précises, transparentes et juridiquement solides.

Comprendre la règle fondamentale : la date d'exigibilité comptable

En matière de copropriété, la règle qui s’impose pour répartir le coût des travaux au moment de la vente d’un lot n’est pas la date à laquelle ces travaux ont été votés, mais la date à laquelle l’appel de fonds correspondant devient exigible. Autrement dit, ce n’est pas l’assemblée générale ni le vote du chantier qui déterminent qui paie, mais le moment où le syndic réclame l’argent.

Concrètement, cela signifie qu’un vendeur reste redevable des appels de fonds jusqu’à la date de la vente (et jusqu’à la notification de celle-ci au syndic), même si les travaux ont été votés beaucoup plus tôt.

Après la vente, c’est l’acquéreur — devenu copropriétaire — qui devra s’acquitter de tous les appels de fonds exigibles.

Ainsi, ce n’est ni le début des travaux, ni leur exécution, ni la date du vote, mais bien la date d’exigibilité comptable qui fixe la responsabilité du paiement.

Les situations particulières qui créent des confusions

Cette règle simple se heurte parfois à des cas concrets qui embrouillent la situation, d’où les malentendus fréquents :

• Des travaux peuvent avoir été votés avant la vente, mais les appels de fonds — parfois échelonnés — n’être envoyés qu’après. Dans ce cas, l’acquéreur paie, même s’il n’a participé à aucun vote. Beaucoup imaginent à tort que le fait d’avoir voté l’obligation suffit à transférer la charge.

• Le montant des travaux peut ne pas être finalisé au moment du vote (devis provisoire, incertitudes techniques) : cela n’a toutefois aucune incidence juridique sur la règle de l’exigibilité. Même dans ce cas, c’est la date de l’appel de fonds qui compte.

• Si l’assemblée générale décide d’un financement collectif (prêt, emprunt) pour les travaux, la charge de remboursement suit le même principe : celui qui est copropriétaire à la date d’exigibilité supporte la dette — à moins qu’un accord spécifique ait été prévu entre les parties au moment de la vente. Rappelons à ce propos que les conventions entre les parties (entre l'acquéreur et le vendeur) sont inopposables au syndic: celui-ci envoie toujours l'appel de fonds au propriétaire en titre à la date d'exigibilité dudit appel. Charge pour l'acquéreur, conformément aux clauses prévus à l'acte de vente, d'en demander le paiement/ remboursement par le vendeur.

  
  

Ces distinctions expliquent pourquoi un acheteur peut être amené à payer des travaux décidés avant son acquisition : légalement, ce n’est pas la participation ou le vote, mais la possession au jour de l’exigibilité qui compte.

Comment gérer cela dans le cadre d’une vente ?

Pour sécuriser la transaction et éviter les mauvaises surprises, il est essentiel que l’ensemble des éléments financiers soit clair et formalisé. Il est recommandé notamment de :

• Demander au vendeur — via notaire — l’envoi du pré-état daté: ce document précise l’historique des appels de fonds, les sommes déjà exigibles, celles en cours ou à venir, ce qui permet de savoir quelles charges sont dues immédiatement ou plus tard. Copro-Assistance veille à systématiquement indiquer les travaux votés ainsi que les appels de charges exceptionnelles à venir afin de permettre l'insertion éventuelle d'une clause dans l'acte de vente, et sa négociation en amont le plus tôt possible.

• Vérifier s’il existe dans le compromis ou l’acte de vente une clause spécifique modifiant la répartition légale — par exemple un accord selon lequel le vendeur prend à sa charge des appels de fonds futurs, même s’ils tomberont après la vente. Mais attention : ce type d’accord ne lie que les parties, pas le syndic — c’est lui qui appliquera la règle d’exigibilité.

• S’assurer que la notification de la vente a bien été adressée au syndic par le notaire, car c’est elle qui déclenche le transfert officiel de la qualité de copropriétaire — et donc la réaffectation des appels de fonds futurs.

En l’absence de clause ou d’accord express, il faudra donc se conformer strictement à la règle légale: le payeur est le propriétaire en titre à la date d'émission de l'appel de fonds. Un principe qui est également valable dans le cadre des régularisations de charges : la clôture et l'approbation d'un compte de charges exceptionnelles ou courantes entraîne l'émission d'une régularisation (créditrice/ débitrice): celle-ci est appelée (ou remboursée) entre les mains du propriétaire en titre à la date de son exigibilité.

Comment anticiper pour vendre plus sereinement ?

L’un des meilleurs leviers pour éviter les tensions consiste à anticiper la préparation du dossier, en particulier via un pré-état daté réalisé par un professionnel spécialisé. Ce document, lorsqu’il est clair, structuré et compréhensible par un non-expert, fluidifie énormément la transaction. Il rassure l’acquéreur, facilite le travail du notaire et montre au vendeur qu’il maîtrise parfaitement les enjeux financiers associés à la copropriété.

Le vendeur peut également consulter le syndic pour obtenir des informations complémentaires : planning des travaux, modalités de financement, estimation des appels de fonds, conditions d’exécution, état des études préalables. Plus le vendeur en sait, plus il peut répondre aux questions de l’acquéreur. Cela crée un climat de confiance, indispensable dans une copropriété où des travaux sont en jeu.

Dans certains cas, il peut être utile de valoriser les démarches déjà engagées par l’immeuble. Si un audit énergétique a été réalisé, si un fonds de travaux solide existe ou si un plan pluriannuel clair a été voté, ces informations peuvent devenir des arguments positifs. Les copropriétés qui investissent dans la rénovation sont mieux perçues que celles qui repoussent les chantiers indéfiniment.

A retenir

Lors d’une vente en copropriété, ce n’est pas la date du vote des travaux qui détermine qui doit payer, mais la date à laquelle les appels de fonds deviennent exigibles. Le vendeur reste responsable de toutes les sommes appelées avant la signature définitive (et avant notification au syndic), tandis que l’acquéreur prend en charge les appels de fonds émis après son entrée officielle dans la copropriété. Même si les travaux ont été votés longtemps en amont ou que leur coût n’est pas encore parfaitement défini, seule l’exigibilité comptable fait foi. Les parties peuvent convenir d’une répartition différente dans l’acte de vente, mais cette convention n’engage pas le syndic, qui appliquera toujours la règle légale. Pour éviter les conflits, il est essentiel d’anticiper, de fournir un dossier clair (état daté, calendrier des appels de fonds, décisions d’AG) et d’être transparent dès le début des discussions.

Pour vendre sereinement, il faut anticiper, préparer un dossier clair, fournir un pré-état daté précis et, si nécessaire, négocier avec l’acquéreur une reprise partielle des coûts en contrepartie d’un ajustement du prix. Une information transparente, structurée et complète permet d’éviter les tensions et de fluidifier la transaction.

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