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Vendre son appartement en copropriété

Lorsqu'il s'agit de vendre un appartement en copropriété, il est essentiel d'être bien préparé et de comprendre les spécificités de ce type de transaction immobilière afin de garantir une vente rapide, dans les meilleures conditions et au meilleur prix. La vente d'un appartement en copropriété implique en effet des règles et documents particuliers que tout vendeur doit connaître pour aborder la vente de son bien de la meilleure manière possible.


Dans cet article, nous allons explorer et détailler pour vous les étapes clés et les conseils essentiels pour réussir la vente de votre appartement en copropriété.


Comment savoir si mon bien est en copropriété ?

Si la question peut sembler inutile et ne se pose guère pour un appartement (on parle alors de copropriété verticale), il peut en être autrement en présence de copropriété horizontale, de lotissement ou d'ASL (cas spécifiques, il est vrai). Ainsi, une maison individuelle peut tout à fait se trouver soumis au régime de la copropriété, ce qui peut par exemple impliquer la propriété du bâti mais non du terrain par exemple.

Afin de savoir si un bien est en copropriété, il suffit de vérifier si des charges sont appelées et payées au titre du bien, s'il y a eu des Assemblées générales ou encore s'il y a un syndic bénévole/professionnel en fonction. En cas de doute, il est également possible de vérifier si une copropriété est immatriculée à l'adresse du bien sur le Registre national des copropriétés. En dernier recours, vous pouvez également vous adresser à la Mairie ou au Service de la Publicité foncière qui pourront vous apporter des précisions sur le statut du bien immobilier.


Préparer la mise en vente

Pour préparer de la meilleure façon possible sa mise en vente, il est conseillé de préparer dès le début un certain nombre de documents indispensables, que ce soit pour l'élaboration du mandat de vente si vous souhaitez confier la commercialisation à un professionnel, ou tout simplement pour vous permettre de répondre aux questions et apporter une information préalable aux potentiels acheteurs intéressés.

Rassemblez ainsi les documents suivants:

  • Documents liés à la copropriété: règlement de copropriété et ses modificatifs éventuels (ou statuts de l'ASL ou équivalent selon le régime juridique applicable à votre ensemble immobilier), procès-verbaux des 3 dernières années, fiche synthétique (document d'immatriculation annuelle établie par le syndic), carnet d'entretien de la copropriété établi par le syndic, et si possible la dernière convocation d'assemblée générale qui comporte en particulier les dernières annexes comptables de la copropriété. L'article L721-2 du Code de la construction et de l'habitation dresse la liste de tous les documents administratifs et comptables devant être annexés à toute promesse de vente d'un bien en copropriété, comme par exemple le Pré-état daté.

  • Documents liés à votre bien: acte de propriété, factures éventuelles de travaux ou garanties de biens meubles (dits meubles meublants) que vous comptez vendre avec le bien.

Nous vous conseillons alors de faire réaliser dès que possible par un professionnel qualifié et assuré les différents diagnostics immobiliers obligatoires (DPE, gaz, électricité, CARREZ etc). Si vous avez un doute sur les diagnostics à réaliser, n'hésitez pas à vous tourner vers un professionnel de l'immobilier qui saura vous guider et conseiller. Celui-ci pourra d'ailleurs vous donner également une estimation précise de la valeur de votre bien sur le marché immobilier actuel de votre secteur. Prenez soin à mettre en vente votre bien au bon prix, ce qui n'est pas aisé: un prix trop faible pourrait susciter la méfiance des acquéreurs (et accessoirement vous faire perdre de l'argent !), un prix trop élevé faire fuir les acheteurs et vous faire ainsi perdre un temps précieux.


Si vous décidez de vendre vous-même votre appartement, mettez-le en valeur et assurez-vous qu'il soit impeccable, rangé et propre en créant un environnement accueillant et en maximisant l'éclairage naturel, mais également en mettant en valeur les caractéristiques attrayantes de votre espace. Cela vous permettra de prendre les meilleurs photographies possibles pour susciter la curiosité des acheteurs et vous permettre de vous différencier des autres biens en vente. Prenez le temps pour réaliser ces photographies (au besoin vous pouvez également faire appel à un professionnel pour ce faire !), mais également pour rédiger l'annonce de votre bien qui sera souvent primordiale pour générer des prises de contact de la part d'acheteurs potentiels.


Négocier et accepter une offre d'achat

Lorsqu'une offre d'achat est présentée, discutez le cas échéant avec votre agent immobilier pour déterminer la meilleure stratégie de négociation. N'oubliez pas que les conditions de la copropriété, telles que les charges de copropriété et le niveau de propreté/d'entretien, mais également les travaux à venir et à financer (ou déjà financés mais non encore réalisés) peuvent influencer les négociations.

Une fois l'offre acceptée, préparez-vous à la signature de la vente. Cela implique la vérification des documents juridiques, la coordination des inspections, et la préparation de tous les détails nécessaires pour la transaction. La vente d'un bien immobilier passe par deux phases distinctes et nécessite des documents spécifiques en matière de copropriété.


La signature du compromis de vente

Première étape de la vente d'un bien immobilier à l'issue de la négociation et une fois un accord trouvé autour du prix. Il s'agit d'une phase dite pré-contractuelle qui entraîne un engagement unilatéral et immobilise le bien.

A travers la signature du compromis de vente (qui peut se faire sous seing privé ou devant Notaire), le vendeur s'engage à vendre le bien à l'acquéreur pour un prix convenu et ne peut plus revenir sur cet engagement de son propre chef (s'il le faisait, l'acquéreur pourrait demander et obtenir une vente forcée par voie judiciaire). De son côté, l'acquéreur s'engage à acheter le bien au prix convenu, mais il dispose encore d'un délai de rétractation de 10 jours pour changer d'avis sans avoir à se justifier. Un délai qui court à compter de la notification par courrier recommandé du compromis de vente signé et de l'ensemble de ses annexes.

Le Pré-état daté en particulier est un document primordial pour la signature et la validité du compromis de vente. Il doit en effet impérativement être annexé au compromis de vente en lui-même afin de pouvoir faire débuter le délai de rétractation de 10 jours dont dispose l'acquéreur pour se retirer de l'opération. Il est tout à fait possible de signer le compromis de vente sans avoir encore le Pré-état daté et ses documents annexes (PV des dernières assemblées générales de copropriété sur 3 ans, diagnostics des parties communes, fiche synthétique d'immatriculation, carnet d'entretien...). Mais dans ce cas, le délai de rétractation de l'acheteur ne commencera à courir qu'au lendemain de la notification effective du Pré-état daté par courrier RAR classique, recommandé électronique ou remise en main propre contre signature. La réalisation du Pré-état daté est payante (autour de 380€ s'il est réalisé par le syndic professionnel).

Il est possible d'économiser en confiant la réalisation du Pré-état daté à un prestataire professionnel tel que Copro-Assistance. Nos équipes proposent ainsi un service de réalisation de Pré-état daté professionnel réalisé en 24 heures à 50€ TTC, que vous pouvez commander facilement en 2 minutes à l'aide d'un simple formulaire et sans document particulier. Il suffit en effet de nous confier les accès à votre espace extranet syndic, nos juristes formalistes se chargent du reste et vous permettent ainsi de recevoir rapidement un document conforme loi ALUR, en 24 heures et à moindre coût. Il ne vous reste plus qu'à signer sereinement votre compromis de vente et faire courir tous les délais légaux.

A noter qu'un dépôt de garantie de l'ordre de 10% de montant total de la vente est généralement négocié et versé par l'acquéreur afin d'immobilier le bien. Les modalités de versement auprès du Notaire ainsi que le montant et la date peuvent naturellement faire l'objet d'une négociation entre les parties: il s'agit de dispositions contractuelles et non légales. SI l'acquéreur se rétracte une fois le délai de rétractation purgé, la somme est alors acquise au vendeur en dédommagement. A l'inverse, lors de la réalisation de la vente par la signature de l'acte authentique, le montant versé est naturellement déduit du prix total.


Signature de l'acte de vente

Une fois le délai de rétractation purgé, la vente est alors dite parfaite et les deux parties sont alors engagées, sauf à ce que l'une des conditions suspensives prévues au compromis de vente ne se réalise pas (par exemple l'obtention d'un crédit à un taux défini pour financer l'acquisition).

Il est alors temps de saisir le Notaire si cela n'a pas été fait au stade du compromis, en lui transmettant le compromis de vente, le titre de propriété et les différents éléments relatifs à la copropriété. Afin de gagner du temps, il est également important de bien lui indiquer les coordonnées du bon interlocuteur au sein du syndic gérant l'immeuble concerné par la vente. Le Notaire devra en effet récupérer un certain nombre de documents auprès du syndic et notamment le Pré-état daté.

Le Notaire doit ainsi rédiger l'acte de vente définitif, et réaliser un certain nombre de formalités comme notamment la purge du droit de préemption auprès de la Commune concernée, la vérification des risques géographiques et technologiques, la vérification de la situation administrative et légale du bien (hypothèque, servitudes etc). La vente peut alors être signée, une fois l'ensemble des formalités accomplies, l'acte de vente définitif rédigé, et l'ensemble des conditions suspensives levées. La propriété du bien est alors transférée à l'acquéreur qui en devient le propriétaire légal à la date de signature définitive de l'acte authentique devant le Notaire.


Nos conseils / bon à savoir:

  • Pensez à bien assurer le bien à la date de signature de la vente, et à apporter une attestation d'assurance au Notaire, qui vous la demandera le jour de la signature. Rappelons ici qu'il est obligatoire d'assurer tout bien immobilier en France.

  • Une fois l'acte authentique signé, l'acquéreur est redevable vis à vis du syndicat des copropriétaires de toutes les charges de copropriété adressées par le syndic. Ainsi, si un appel de fonds (par exemple dans le cadre de travaux votés en Assemblée générale avant la signature de l'acte authentique) est adressé après la vente, l'acquéreur sera légalement redevable des sommes appelées. Pensez donc bien à vérifier en tant qu'acquéreur les appels de fonds susceptibles de tomber postérieurement à la vente, et à négocier leur montant dans le cadre de l'opération avec votre vendeur. avant la signature de l'acte authentique. De même, les régularisations de charges annuelles pour la période antérieure à la vente sont acquises ou exigibles auprès du propriétaire en titre à la date de la régularisation. Par exemple, pour une vente d'un appartement signée le 10 mars 2023: si le syndic adresse une régularisation de charges annuelles 2022 (après approbation des charges en Assemblée générale ordinaire) créditrice, l'acquéreur bénéficie du remboursement du trop perçu. A l'inverse si un montant complémentaire devait être appelé au titre d'un exercice comptable déficitaire, l'acquéreur serait tenu de payer le montant de la régularisation, sans recours possible envers son vendeur.

  • N'oubliez pas que la taxe foncière est intégralement due auprès de l'administration fiscale par le propriétaire en titre au 1er janvier pour toute l'année. Un remboursement au prorata temporis du temps écoulé sur l'année au moment de la signature de l'acte authentique se fait par l'acquéreur en faveur du vendeur devant Notaire, sur la base du dernier avis de taxe foncière disponible. Si la taxe foncière s'avère être plus élevée ou plus faible que celle estimée sur la base de l'avis N-1, il n'existe aucun recours possible pour l'acquéreur vis-à-vis du vendeur (ou inversement). Celui-ci ne peut donc demander le remboursement de la différence avec une taxe foncière finalement plus élevée, et n'est à l'inverse pas non plus tenu de rembourser la différence éventuelle en cas de diminution de la taxe foncière.

  • Si une assemblée générale est convoquée par le syndic entre la signature du compromis de vente et la signature de l'acte authentique, il est absolument indispensable de transmettre au plus vite la convocation à l'acquéreur, qui doit alors pouvoir représenter le propriétaire vendeur à l'assemblée générale en recevant son pouvoir. Ceci afin d'éviter que les décisions votées ne puissent être opposables au vendeur, en particulier en cas de travaux votés qui resteraient alors à la charge exclusive du vendeur. Une clause de représentation du vendeur par l'acquéreur est d'ailleurs généralement prévue dès la signature du compromis de vente.

Vous l'aurez compris, vendre un bien en copropriété implique un certain nombre de formalités complémentaires et peut s'avérer complexe pour qui ne prend pas le temps de s'informer en amont. Si vous avez des questions particulières, n'hésitez pas à vous tourner vers votre syndic professionnel ou votre Notaire. Et bien sûr, si vous avez besoin d'un professionnel qualifié et expérimenté pour la réalisation de votre Pré-état daté, n'hésitez pas à faire appel à nos services !



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