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Acquérir une partie commune par usucapion : mythe ou réalité ?

Avec un nombre grandissant de dossiers contentieux ou de régularisations d'acquisitions de parties communes chaque année, l'acquisition de parties communes est devenu un enjeu majeur en matière de copropriété au fil des ans. Rappelons que la cession de partie commune en faveur d'un copropriétaire peut être décidée à la majorité de l'article 26 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 (avec possibilité de passerelle en majorité de l'article 25 au cours de la même Assemblée générale sous conditions), et nécessite une création de lot à travers un modificatif à l'état descriptif de division ainsi qu'un passage devant le Notaire, comme pour toute mutation immobilière.

En parallèle, le droit civil français consacre de son côté la notion d'usucapion, également appelée prescription acquisitive. Prévu par l’article 2258 du Code civil, l'usucapion est défini comme : « Un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi ». Autrement dit, par le simple effet du temps qui passe, il serait possible d'acquérir un bien (bien meuble ou immobilier), donc par extension notamment une partie commune en copropriété. Est-ce réellement possible et quelles sont les spécificités en la matière ? Nous faisons le point.


L'usucapion en copropriété


L'usucapion est fréquemment invoqué pour l'acquisition de droits réels sur un bien immobilier, et plus particulièrement pour un tronçon de partie commune (palier, segment de couloir commun, partie de courette...). Elle peut concerner une pleine propriété, une servitude ou un simple droit de jouissance (Civ. 3e, 24 oct. 2007, pourvoi n°06-19.260).

Pour être opposable, par exemple dans le cadre d'une acquisition de partie commune en copropriété, la prescription acquisitive doit répondre à 4 critères, comme définis à l'article 2261 du Code civil:

  • une possession paisible, c'est-à-dire sans contestation ni opposition des autres copropriétaires d'un morceau des parties communes

  • une possession continue, donc permanente et ininterrompue, par définition

  • une possession publique, autrement dit connue de tous et non dissimulée

  • une possession non équivoque, avec une revendication claire de propriété privée sur un espace commun

Peut-on valablement acquérir une partie commune par usucapion en copropriété ?


La réponse est claire: oui. Tout type de partie commune peut faire l'objet d'une prescription acquisitive de la part d'un copropriétaire sous réserve de respecter les 4 critères légaux. Il peut même y avoir prescription abrégée en cas de présence de ce que l'on appelle un "juste titre", soit un acte juridique qui en lui-même serait de nature à transférer la propriété au bénéficiaire réclamant l'application de l'usucapion, s’il émanait du propriétaire en droit.

Le délai de prescription qui peut être invoqué est un délai trentenaire, pouvant être réduit à 10 ans si le propriétaire réclamant le bénéfice de la prescription acquisitive est en mesure de démontrer sa bonne foi conformément aux dispositions de l'article 2272 du Code civil: "Celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans.". Une bonne foi (consistant en une croyance légitime de l'acquéreur d'être le véritable propriétaire en droit) qui est présumée jusqu'à preuve du contraire, charge de la preuve incombant au propriétaire initial.


Les limites de la prescription acquisitive en copropriété


Il existe des types de biens pour lesquels l'usucapion ne saurait être appliquée. Il s'agit par exemple des biens communs indispensables à la copropriété, ou encore des biens publics pouvant se trouver sur l'emprise foncière du syndicat. Cela peut notamment être le cas d'un jardin ou parc public par exemple.

Enfin, il est important de souligner que le délai de prescription trentenaire (ou décennal) peut être suspendu en cas de contestation ou revendication par le propriétaire initial. La suspension, contrairement à l'interruption, permet en revanche au délai de reprendre là où il s'était interrompu et se poursuivre pour le temps restant en cas de cessation de l'action en contestation.


Un outil juridique à manier avec précaution


Mécanisme juridique puissant permettant à un copropriétaire d'acquérir une partie commune, ou même à un syndicat des copropriétaire d'acquérir lui-même un espace de sorte à l'intégrer dans ses parties communes (Arrêt Civ. 3e, 30 avr. 2003, pourvoi n°01-15.078, publié au Bull civ. III, n°91), il convient tout de même de rester prudent dans son utilisation au risque d'engendrer des situations d'instabilité juridique.


Ce d'autant plus que la loi ELAN est venue apporter une précision de taille par le biais de l'article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965, prévoyant la nécessité d'acter l'existence d'un droit de jouissance privatif au sein du règlement de copropriété, et risquant donc dès lors de constituer une limite majeure à la prescription acquisitive (du moins en ce qui concerne le droit de jouissance privatif). Une solution d'ailleurs également adoptée par extension par la jurisprudence, rappelant par un arrêt du 15 février 2023 (pourvoi 21-21.446) que pour se prévaloir de la propriété d'une partie commune, il était nécessaire de faire figurer la partie commune acquise sous le régime de l'usucapion au sein d'un acte de vente en bonne et due forme.


Reste donc à savoir si la prescription acquisitive en tant que telle est toujours valable aujourd'hui en droit de la copropriété. Difficile compte tenu de ce que nous venons de voir d'y apporter une réponse tranchée...


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