À quel moment exact le pré-état daté doit-il être remis à l’acquéreur ?

Vendre un appartement situé en copropriété implique de respecter une série d’obligations administratives et juridiques. Parmi elles, la remise d’un pré-état daté au futur acquéreur figure parmi les étapes les plus cruciales. Ce document, instauré par la loi ALUR de 2014, est en réalité méconnu de nombreux vendeurs, parfois même de certains professionnels de l’immobilier. Pourtant, il conditionne directement la régularité du compromis de vente et peut avoir des conséquences lourdes si son absence ou son retard est constaté par le notaire ou l’acquéreur.

La question centrale demeure : à quel moment exact le pré-état daté doit-il être remis ? Faut-il le fournir avant la signature du compromis ? Peut-on le compléter après coup ? Quels sont les risques si le vendeur tarde ?

Dans cet article, nous allons clarifier ce point fondamental, expliquer la réglementation en vigueur, détailler les sanctions possibles et proposer des bonnes pratiques pour sécuriser la vente.

Contexte & définition

Le pré-état daté est un document obligatoire à la charge du vendeur d’un lot en copropriété. Il vise à informer précisément l’acquéreur sur la situation financière de la copropriété et du lot vendu.

Origine légale

• La loi ALUR (2014) a rendu obligatoire la communication de ce document pour renforcer la transparence dans les transactions.

• La loi ELAN (2018) est venue préciser certaines modalités de sa présentation.

• Il est exigé lors de la signature d’un avant-contrat de vente (compromis ou promesse unilatérale).

Contenu principal

Le pré-état daté comporte notamment :

• Les charges courantes de copropriété du lot ;

• Les impayés éventuels du vendeur ;

• La quote-part de fonds travaux (fonds ALUR) et des différentes avances ;

• Les éventuels litiges/procédures en cours ;

• Le budget prévisionnel de la copropriété.

Différence avec l’état daté

• Pré-état daté → remis au compromis de vente (à la charge du vendeur).

• État daté → remis à l’acte authentique de vente (établi obligatoirement par le syndic, prix plafonné légalement à 380 €).

Ainsi, le pré-état daté est un outil d’information précontractuel destiné à sécuriser l’acheteur avant son engagement.

Les enjeux pratiques pour le vendeur et l’acheteur

La remise du pré-état daté ne se résume pas à une formalité. Elle engage la responsabilité du vendeur et conditionne la validité du compromis.

Pour le vendeur

• Sécuriser la vente : sans pré-état daté, le notaire peut refuser de signer le compromis.

• Limiter les recours : si l’acquéreur n’a pas reçu toutes les informations, il peut se rétracter ou demander l’annulation.

• Anticiper les délais : le temps de préparation peut retarder la signature et allonger le processus de vente.

Pour l’acquéreur

• Transparence financière : savoir si le bien est grevé de dettes, si la copropriété est saine, et s’il y a des charges futures importantes.

• Négociation : un pré-état daté défavorable peut justifier une baisse de prix.

• Protection juridique : en cas d’omission, l’acquéreur dispose d’un délai de rétractation prolongé.

En résumé, ce document protège l’acquéreur, mais il protège aussi le vendeur en apportant une preuve de bonne foi et en verrouillant la transaction sur des bases claires.

Le moment exact de remise

C’est la question clé : à quel moment le pré-état daté doit-il être transmis ?

Avant la signature du compromis

• Le texte légal (art. L721-2 du CCH) impose que le pré-état daté soit remis au plus tard au moment de la signature de l’avant-contrat.

• En pratique, le notaire ou l’agent immobilier doit l’annexer au compromis.

Peut-on le remettre après ?

• Théoriquement non.

• Si le document est remis après, le délai de rétractation de 10 jours de l’acquéreur ne démarre qu’à réception du pré-état daté complet.

• Cela peut retarder la vente de plusieurs semaines.

Sanctions en cas d’absence

• Nullité possible du compromis (si contestée par l’acquéreur).

• Report de la vente, voire désistement de l’acheteur.

• Responsabilité civile du vendeur engagée en cas de préjudice.

Cas particuliers

• Vente en indivision : tous les copropriétaires doivent signer et fournir le pré-état daté.

• Changement de syndic : si un nouveau syndic est élu entre le compromis et l’acte, un complément d’information peut être exigé.

• Succession : l’héritier vendeur doit quand même fournir le document, même si les comptes n’ont pas encore été mis à jour.

En résumé, la règle est claire : le pré-état daté doit être fourni avant ou au moment de la signature du compromis, jamais après.

Solutions & bonnes pratiques

Pour éviter les retards et sécuriser la transaction, quelques bonnes pratiques s’imposent :

1. Anticiper : dès que la décision de vendre est prise, commencer à rassembler les documents via l’extranet du syndic.

2. Vérifier la complétude : s’assurer que les informations financières sont à jour (budgets votés, appels de fonds, litiges).

3. Passer par un prestataire spécialisé : des services comme Copro-Assistance permettent d’obtenir un pré-état daté en moins de 24 h, validé par des juristes.

4. Informer le notaire : transmettre le document avant le rendez-vous du compromis pour éviter un blocage.

5. Communiquer avec l’acheteur : présenter le document comme une preuve de transparence, ce qui instaure un climat de confiance.

En résumé

Le pré-état daté n’est pas qu’un simple document administratif : il constitue une pièce centrale du compromis de vente en copropriété.

• Il doit être remis au moment de la signature du compromis, au plus tard, sous peine de retarder ou de compromettre la vente.

• Son absence ou son retard peut entraîner un allongement du délai de rétractation de l’acheteur, voire une annulation pure et simple.

• Vendeur et acquéreur y trouvent chacun un intérêt : transparence, sécurité juridique et sérénité dans la transaction.

Dans un contexte où les ventes immobilières sont souvent soumises à la pression du temps, il est crucial de ne pas sous-estimer cette étape. L’anticipation et l’utilisation d’outils spécialisés peuvent faire gagner un temps précieux.

La prochaine étape, après le compromis, sera l’état daté, obligatoire pour l’acte authentique. Mais d’ici là, la remise d’un pré-état daté complet et en temps voulu reste le meilleur gage de réussite pour conclure une vente en toute sécurité.

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