Parties communes annexées : comment la prescription peut tout changer

La prescription acquisitive, ou usucapion, est un mécanisme juridique permettant à une personne d’acquérir la propriété (également appelée "droit réel") sur un bien, sans titre, par l’effet d’une possession prolongée, sur le fondement des dispositions des articles 2258 à 2272 du Code civil, appuyés par une jurisprudence relativement abondante et constante sur le sujet.

Il va sans dire qu'en copropriété, ce mécanisme peut avoir des conséquences loin d'être négligeables dans le cadre d'annexions de parties communes (couloirs, jardins, terrasses, caves…) dès lors qu’un copropriétaire se comporte comme propriétaire exclusif et légitime de ces espaces.

Qui peut invoquer l’usucapion ?

Un copropriétaire peut se prévaloir de l’usucapion sur un espace commun lorsqu’il en a l’usage exclusif depuis suffisamment longtemps, sans opposition. Ce peut être une terrasse dont il a fermé l’accès, un jardin entretenu seul, une cour annexée…

De manière parfois contre-intuitive, le syndicat (personne morale regroupant tous les copropriétaires, communément appelée "la copropriété") peut également invoquer la prescription pour acquérir un lot ou partie privative. La Cour de cassation a confirmé qu’aucune règle ne l’en empêche, même si les débats portent sur l’animo possidendi (volonté de posséder comme propriétaire) et la continuité de l’acte possessif.

Quels sont les critères de la prescription acquisitive ?

Conformément aux dispositions de l'article 2261 du Code civil, pour être admise, l’usucapion exige 5 critères objectifs, cumulatives :

1. Occupation continue : occupation sans interruption, reconstitution possible avec possession de l’auteur (article 2265) 

2. Occupation Paisible : sans contrainte, violation forcée ou opposition sérieuse.

3. Occupation Publique : connue des tiers, visible (clôture, usage exclusif...).

4. Occupation Non équivoque : actes clairs manifestant une intention de propriété, non simples tolérances

5. Occupation à titre de propriétaire : intention (animo domini) de se comporter en propriétaire, non en simple détenteur. En copropriété, cela implique des actes dépassant les prérogatives usuelles (clôturer, entretenir, entreposer du mobilier privé…)

   
   

Quel est le délais permettant d'invoquer l'usucapion: 30 ans ou 10 ans ?

Le principe est celui de la prescription trentenaire (30 ans) : délai usuel pour acquérir la propriété sans besoin de justifier la bonne foi. L’article 2272 du Code civil précise clairement en ce sens que l’usucapion immobilière s’opère après 30 ans. A noter que le point de départ du délai de prescription court le lendemain du jour où la possession est établie.

Par exception, le délai de prescription peut être réduit à 10 ans, si l’occupant agit de bonne foi et dispose d’un juste titre (acte initial translatif, bien qu’invalide), conformément aux dispositions de l’article 2272 alinéa 2  ("Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans.").

Quelles sont les conséquences de la prescription acquisitive ?

En premier lieu, la prescription acquisitive emporte en toute logique l'acquisition de la propriété: Au terme d’un délai régulier (10 ou 30 ans), la possession utile emporte l’acquisition du droit réel, soit la propriété ou un droit réel (servitude, droit d’usage…), sans titre.

Mais elle permet également l'Inscription dans le règlement de copropriété : Même absent au départ, l’usucapion pourra ensuite être actée en AG pour régulariser la situation, dans un nouvel acte de vente, ou par décision judiciaire, rendant le droit opposable à tous.

Quelques arrêts intéressants...

Arrêt du 15 février 2023 (3e civ. 15‑2‑2023, n° 21‑21.446)

Décision clé : la partie commune annexée doit être mentionnée dans l’acte de vente pour que l’acquéreur puisse bénéficier de la possession utile de son auteur. Sinon, échec de l’usucapion.

Arrêt du 12 décembre 2024 (3e civ. 12‑12‑2024, n° 23‑12.804 et 23‑12.968)

La Cour a confirmé qu’un copropriétaire peut acquérir un droit de jouissance exclusive (pas forcément la propriété) sur une partie commune même si aucun acte antérieur ne le mentionne, à condition que les actes matériels soient conformes aux critères de possession utile.

Arrêt du 16 décembre 2021 (CA Rennes)

Cas d'espèce: Jardin occupé par un copropriétaire depuis 24 ans, acte de 1997 mentionne le jardin comme cédé. La Cour reconnaît l'usucapion abrégée de 10 ans (usage exclusif continu, acte justifiant d'un juste titre)

Arrêt du 15 février 2023 (3e civ. 21-21.446)

Dans cet arrêt rendu le 15 février 2023 (n° 21-21.446), la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rappelé qu’un acquéreur ne peut se prévaloir de la possession de son prédécesseur que si la partie commune concernée est expressément mentionnée dans l’acte de vente.

Peut-on s'opposer à l'usucapion en copropriété ?

Oui, mais il faut agir rapidement et efficacement lorsqu'un copropriétaire ou le syndicat, ayant tous deux intérêt à agir, s'aperçoivent qu'une prescription acquisitive est susceptible d'être invoquée.

Le propriétaire initial ou le syndicat des copropriétaires disposent de plusieurs moyens pour s’opposer à une usucapion en cours. Ils peuvent tout d’abord agir rapidement en justice par le biais d’une assignation en revendication, afin d’interrompre le délai de prescription acquisitive (article 2231 du Code civil).

Ils peuvent également démontrer que l’occupation prolongée résultait d’une simple tolérance, insuffisante pour caractériser une possession utile. Il est aussi possible de contester la régularité de la possession en faisant valoir un vice affectant l’un de ses critères légaux — par exemple, si celle-ci n’était ni paisible, ni publique, ni continue, ou encore équivoque, notamment en l’absence de volonté de se comporter en propriétaire (animo domini).

Par ailleurs, toute discontinuité de la possession, telle qu’une interruption volontaire, une procédure judiciaire ou une opposition exprimée lors d’une assemblée générale, peut être invoquée. Enfin, il est envisageable d’opposer à l’occupant l’existence d’un juste titre ou d’un droit réel tel qu’une servitude, susceptible de justifier l’usage sans entraîner un transfert de propriété.

Usucapion et vente d’un bien en copropriété

L’usucapion, ou prescription acquisitive, peut avoir des conséquences importantes lors de la vente d’un lot en copropriété, notamment lorsqu’un acquéreur ou son vendeur occupe une partie commune de manière exclusive. Pour sécuriser la transaction, plusieurs précautions s’imposent, tant du côté de l’acquéreur que du vendeur. En cas de litige après la vente, certaines actions peuvent également être envisagées.

Pour l’acquéreur : sécuriser la transmission de la possession

L’acquéreur d’un bien situé dans une copropriété doit être particulièrement attentif à la situation des espaces annexes (jardin, terrasse, combles, couloir, etc.) qu’il pourrait occuper ou croire lui appartenir.

• Mentionner les espaces annexés dans l’acte de vente : il est essentiel que les parties communes occupées à titre privatif soient clairement identifiées dans l’acte de vente comme des parties communes cédées. À défaut, la possession de l’ancien occupant ne sera pas réputée transmise, et l’acquéreur ne pourra pas se prévaloir du délai de prescription déjà couru.

• Vérifier l’état descriptif de division : avant l’acquisition, l’acheteur doit s’assurer que les espaces qu’il envisage d’utiliser (ou qui lui sont présentés comme annexés au lot) apparaissent bien dans les documents officiels. En cas d’absence de mention, la vigilance s’impose.

• Conserver les preuves d’usage exclusif : si la partie commune n’est pas formellement cédée, l’acquéreur devra démontrer, pour faire valoir une prescription future, l’existence d’un usage continu, paisible, public et non équivoque. Il est donc capital de rassembler des éléments de preuve attestant de la possession : factures de travaux, témoignages, clôtures anciennes, etc.

  
  

Pour le vendeur : clarifier la situation avant la cession

Le vendeur aussi a un rôle essentiel à jouer dans le cadre juridique pour prévenir les litiges et sécuriser l’acte.

• Clarifier le statut des espaces occupés : il doit s’assurer que les éventuelles annexions de parties communes (jardin clôturé, combles aménagés, etc.) ne sont pas ambiguës. Un risque majeur est que des parties communes soient transférées de manière informelle, ce qui pourrait nuire à la validité de la vente ou générer des contentieux.

• Informer l’acquéreur des risques liés à la possession : même si le vendeur n’a pas nécessairement à certifier l’existence d’une usucapion, il est recommandé de signaler tout usage exclusif de longue date, afin que l’acquéreur en tienne compte et prenne ses dispositions.

  
  

En cas de litige postérieur à la vente : que peuvent faire le syndicat ou les anciens copropriétaires ?

Si une partie commune a été annexée sans autorisation ou sans régularisation dans l’acte de vente, plusieurs recours juridiques restent ouverts au syndicat de copropriété ou aux anciens copropriétaires :

• Demander la libération forcée de la partie commune : conformément à la jurisprudence (Cass. 3e civ., 15 février 2023), ils peuvent assigner l’occupant afin d’obtenir la restitution de l’espace et interrompre le cours de la prescription acquisitive.

• Engager une régularisation au profit de l’occupant : si la possession est ancienne, utile et incontestée, une régularisation peut être envisagée. Cela peut prendre la forme d’un acte de vente ou d’une modification du règlement de copropriété pour entériner la situation.

• Favoriser une transaction amiable : dans un souci d’apaisement, une solution négociée peut être proposée, comme la cession formelle de la partie commune au copropriétaire occupant ou sa requalification en droit de jouissance privatif par décision de l’assemblée générale.

  
  

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Conseils et bonnes pratiques

La maîtrise de l’usucapion en copropriété n’est pas qu’une question théorique : elle est essentielle pour sécuriser les droits réels attachés à un bien et éviter que l’usage prolongé d’un espace commun par un tiers ne conduise, à terme, à un transfert de propriété. En anticipant ces situations, les copropriétaires et syndics peuvent prévenir les litiges, en insérant par exemple des clauses d’occupation dans les actes ou en adoptant une stratégie judiciaire adaptée en cas de contentieux.

Une usucapion reconnue peut aussi être l’occasion de régulariser une situation de fait (par une vente, une décision d’assemblée générale, ou une mise à jour du règlement de copropriété). Enfin, lorsqu’elle est bien encadrée, l’annexion d’un espace commun — comme un jardin ou une terrasse — peut valoriser significativement le bien immobilier, à condition que cela soit fait dans le respect des règles. Pour cela, il est recommandé d’inventorier les espaces annexés, de documenter tout usage exclusif (photos, témoignages, factures), de réagir sans délai à toute occupation non conforme, et de mettre à jour les documents de copropriété après toute régularisation.

L’accompagnement par un avocat spécialisé en copropriété ou en prescription acquisitive est vivement conseillé dès les premiers signes d’ambiguïté