Annulation du mandat de syndic : la Cour de cassation impose la restitution des honoraires perçus

La Cour de cassation, dans une décision rendue le 27 février 2025 (3e chambre civile, n°23-14.697), vient de poser un principe majeur pour la vie des copropriétés et de leur syndicat : lorsque le mandat du syndic est annulé ou échu, les honoraires perçus en dehors de tout mandat en cours de validité doivent être remboursés, y compris de manière rétroactive. Une décision juridique qui marque un tournant en matière de gestion syndicale et renforce les droits des copropriétaires, mettant un terme au principe de "gestion de fait" qui a pu être reconnu par le passé en droit.

Une décision majeure en matière de copropriété

Jusqu’à présent, l’annulation judiciaire du mandat du syndic, souvent au motif d'irrégularités dans la procédure de désignation (convocation hors mandat en cours, ordre du jour, quorum...), soulevait une question épineuse : quid des honoraires perçus pendant la durée du mandat invalidé ? Cette procédure juridique complexe impliquait souvent l'intervention d'un avocat pour défendre les intérêts des copropriétaires lors des assemblées générales.

La jurisprudence n’avait pas encore tranché de manière ferme sur la rétroactivité du remboursement. Elle semblait plutôt encline à reconnaître une "gestion de fait" des syndics de copropriété hors mandat valide. Un raisonnement qui repose sur le fait que dans les faits, les syndics continuent parfois (même une fois leur mandat échu) à tenir la comptabilité, régler les fournisseurs, traiter les sinistres, etc. Mais un virage clair semble avoir été opéré récemment par la jurisprudence, renforçant ainsi les obligations légales des syndics et clarifiant leurs responsabilités en matière de gestion immobilière.

En effet, avec cet arrêt du 27 février 2025, la Cour de cassation vient clarifier le débat : si le mandat est annulé, les effets produits par celui-ci sont anéantis ab initio, ce qui implique l’obligation de restituer toutes les sommes indûment perçues par le syndic, au titre d’une fonction qu’il n’était juridiquement pas autorisé à exercer puisqu’il ne disposait pas d'un mandat valable. Cette décision a un effet immédiat sur les contrats en cours et sur les actions futures des copropriétaires.

Cette décision repose également sur un fondement juridique spécifique : la notion de répétition de l'indu. En vertu de ce principe, toute somme versée à tort doit être restituée, indépendamment du fait que le syndic ait effectivement accompli des prestations utiles durant son mandat annulé. Ce concept, déjà reconnu par la Cassation dans d'autres contextes, vient renforcer la clarté des conséquences financières d’une annulation de mandat. Cela souligne l’importance pour les syndics de disposer d’un contrat formel et juridiquement valide pour prétendre à une quelconque rémunération.

Les conséquences concrètes pour les copropriétaires

Cette jurisprudence ouvre la voie à des actions en restitution plus systématiques de la part des copropriétés. Il ne s’agit plus seulement d’une bataille de principe : les sommes perçues peuvent représenter plusieurs milliers d’euros par an, selon la taille de la copropriété. En cas d’annulation du mandat, les copropriétaires sont donc en droit de réclamer le remboursement total des honoraires versés, même si le syndic a effectivement exécuté des prestations, ce qui peut engager la responsabilité juridique du syndic.

Un autre aspect important de ce jugement concerne les actes réalisés par le syndic après la fin de son mandat. Ces actes sont désormais considérés comme dépourvus de toute valeur juridique. Cela signifie que même si un syndic poursuit la gestion courante de l’immeuble (par exemple, en procédant au paiement des fournisseurs ou en représentant la copropriété dans des litiges), l’ensemble de ses actions peut être invalidé rétroactivement par les tribunaux. Ce point de vigilance supplémentaire renforce l'importance de maintenir une gestion strictement conforme à la légalité, particulièrement lors de la transition entre deux mandats et dans le respect des décrets en vigueur.

Responsabilité et vigilance accrues

Cette décision incite à une plus grande rigueur dans le processus de désignation des syndics. Les copropriétés devront veiller au strict respect des règles de convocation et de vote, sous peine de voir leur syndic invalidé a posteriori, avec les conséquences financières et juridiques que cela implique. Une mise en conformité avec les obligations légales devient essentielle pour éviter toute nullité du mandat.

De leur côté, les syndics professionnels devront renforcer leurs procédures internes pour éviter les contentieux, car le risque de remboursement rétroactif des honoraires peut devenir un enjeu économique non négligeable. Il peut être utile pour les syndics de mettre en place un audit interne systématique de la régularité des désignations en assemblée générale, afin d’éviter tout vice de procédure qui pourrait mener à une nullité et engager la responsabilité du syndic.

Par ailleurs, ce jugement met en lumière un enjeu de transparence : les syndics devront désormais informer clairement les copropriétaires des limites strictes fixées par la loi concernant leur mandat. Une communication proactive et le respect déontologique des règles de gestion ne pourra qu'améliorer leur relation avec les copropriétaires, tout en diminuant les risques juridiques. Le cabinet juridique des syndics peut jouer un rôle de conseil essentiel dans ce processus.

Une jurisprudence qui risque de faire date

La décision du 27 février 2025 s’inscrit dans une volonté de rééquilibrage des rapports entre copropriétaires et syndics. En rappelant que la légitimité du mandat est une condition préalable au paiement d’honoraires, la Cour de cassation donne un signal fort : la légalité prime sur l’exécution matérielle des tâches, renforçant ainsi le cadre juridique de la gestion des copropriétés.

Cette jurisprudence pourrait également impacter d'autres professions fonctionnant sur mandat : les effets ne se limiteront peut-être pas à la copropriété. Il est désormais clair que la forme ne peut être négligée, même si le fond du travail est accompli. Les copropriétaires et les syndics devront non seulement intégrer cette exigence, mais aussi développer une approche stricte en matière de conformité aux règles juridiques et procédurales, incluant potentiellement des appels et des actions juridiques en cas de non-respect.