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Combien le syndic peut-il facturer pour l'établissement d'un Pré-état daté ?

Créé par les dispositions de la loi ALUR du 24 mars 2014, le Pré-état daté est un document visant à renforcer l'information de l'acquéreur d'un bien en copropriété dès le stade du compromis de vente. Il vient donc compléter les informations fournies par l'Etat daté au moment de la signature de l'acte authentique, qui a été instauré par le décret du 17 mars 1967.


Quelques rappels relatifs au contenu et à la transmission du Pré-état daté


Le contenu du Pré-état daté est clairement défini à l'article L721-2, II du Code de la construction et de l'habitation. Il est composé :

  • d'un certain nombre de documents relatifs à la copropriété (règlement de copropriété et ses modificatifs incluant l'état descriptif de division, fiche synthétique issue du Registre national des Copropriétés, procès-verbaux des 3 dernières années qu'il s'agisse d'assemblées générales ordinaires ou extraordinaires)

  • du carnet d'entretien de l'immeuble

  • des conclusions éventuelles du diagnostic technique global (DTG) s'il a été voté

  • des informations financières relatives à la copropriété


Quelles sont ces informations financières devant nécessairement figurer dans le Pré-état daté ?


L'article susvisé prévoit 4 types d'informations comme suit:

a) Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente ;

b) Les sommes susceptibles d'être dues au syndicat des copropriétaires par l'acquéreur ;

c) L'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ;

d) Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot.


Précision étant apportée que l'ensemble de ces informations doit être à jour des dernières délibérations votées en assemblée générale, qu'il s'agisse de l'approbation des comptes du dernier exercice clôturé avant la signature de la promesse de vente, ainsi que du budget et des appels de fonds pour charges courantes ou travaux exceptionnels à venir.


Le Pré-état daté doit être remis par le vendeur à l'acquéreur au plus tard au jour de la signature du compromis de vente, par tout moyen et tout support y compris dématérialisé (sous réserve de l'accord préalable de l'acquéreur). La remise du Pré-état daté est attestée par l'acquéreur soit au sein du compromis de vente, soit dans le cadre d'un acte écrit distinct, signé par ses soins et daté. Rappelons ici que la non remise du Pré-état daté empêche de faire courir les délais légaux notamment en matière de rétractation de l'acquéreur, et décale le point de départ de ces délais au jour de la remise effective du Pré-état daté.


A noter qu'en présence d'un acquéreur déjà copropriétaire d'au moins un lot au sein du syndicat des copropriétaires concerné par la mutation, il n'est pas rendu obligatoire la communication des documents relatifs à l'immeuble, puisque l'acquéreur est alors présumé les avoir déjà en sa disposition ou tout du moins pouvoir y accéder à tout moment.


Quels honoraires le syndic peut-il facturer pour l'établissement d'un Pré-état daté ?


Si le montant des honoraires pour l'établissement de l'état daté (requis rappelons le lors de la signature de la vente définitive pardevant Notaire) a été encadré par le décret n° 2020-153 du 21 février 2020 à hauteur de 380€ TTC maximum (entrée en vigueur du plafonnement au 1er juin 2020), il n'en est rien pour le Pré-état daté. Il n'est ainsi pas rare de voir des prestations de réalisation de Pré-état daté atteindre ce même montant ou même parfois le dépasser.


Dès lors, il peut être fait une lecture extensive des dispositions jurisprudentielles, notamment un arrêt particulièrement intéressant de la Cour de cassation publié au bulletin (Civ. 3, 30 janvier 2008, n° 07-10.750). Celui-ci prévoit ainsi qu'à défaut de résolution particulière votée en Assemblée générale, les frais d'établissement de l'acte (en l'espère un état daté) incombent au seul copropriétaire vendeur, à condition pour le syndic de pouvoir démontrer avoir reçu un accord préalable sur le montant de la part du vendeur. Autrement dit, et c'est la pratique courante actuellement en matière de Pré-état daté, le syndic produit un devis qui doit être validé par le copropriétaire vendeur avant l'établissement par le syndic du Pré-état daté. Précisons au passage qu'en matière d'état daté la solution n'est plus applicable depuis un décret de 2015 puis le plafonnement des honoraires à 380€. Ainsi, depuis le 2 juillet 2015 le montant des honoraires d'établissement de l'état daté doit figurer sur le contrat de syndic type prévu par la loi ALUR.


Comment éviter ces honoraires d'établissement du Pré-état daté ?


Contrairement à l'état daté, le Pré-état daté n'est pas obligatoirement établi par le syndic. Ainsi, chaque copropriétaire peut décider de réaliser lui-même le Pré-état daté, ou encore de confier sa rédaction à un prestataire spécialiste distinct de son syndic.

En faisant appel à notre service de rédaction de Pré-état daté, vous avez non seulement l'assurance de recevoir votre Pré-état daté sous 24 heures pour un montant tout compris de 50€ TTC, mais vous bénéficiez également d'une actualisation gratuite si la signature du compromis est reportée au-delà de 30 jours (la grande majorité des syndics facturant alors l'actualisation rendue nécessaire du document). Une situation très fréquente, que ce soit en raison de difficultés de financement de l'acquéreur, ou de la levée tardive des autres conditions suspensives. Copro-assistance vous propose la rédaction d'un Pré-état daté par un juriste expert, une validation par un avocat spécialisé et une remise en moins de 24 heures par email. Vous bénéficiez donc d'une actualisation gratuite, d'un interlocuteur unique dédié et réalisez ainsi des économies importantes.


Il suffit pour commander votre pré-état daté en ligne et en 2 minutes (chrono !) de remplir notre formulaire et de nous confier les identifiants d'accès à votre espace extranet syndic. Nos formalistes s'occupent de tout le reste, aucun autre document n'est requis de votre part ! C'est simple, rapide et économique.


N'hésitez pas à nous contacter si vous avez la moindre question



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