Comment déchiffrer les chiffres du pré-état daté : budget prévisionnel, impayés, fonds travaux…

Lorsqu’un vendeur remet le pré-état daté à son acquéreur, celui-ci se retrouve face à une série de chiffres parfois complexes : charges courantes, impayés éventuels, quote-part du fonds travaux, budget prévisionnel de la copropriété… Autant d’informations essentielles mais pas toujours évidentes à comprendre pour un acheteur qui n’a pas l’habitude de lire des documents comptables.

Pourtant, ces données financières peuvent avoir un impact direct sur la décision d’achat. Elles permettent d’évaluer la santé de la copropriété, les charges futures à prévoir et d’éventuelles difficultés budgétaires. Mais comment les décrypter sans être un expert comptable ou un juriste ?

Dans cet article, nous allons passer en revue chaque poste du pré-état daté, expliquer son importance et donner des clés simples pour que tout acquéreur ou vendeur puisse comprendre ce que révèlent ces chiffres.

Contexte & définition

Le pré-état daté est un document d’information obligatoire lors de la signature d’un compromis de vente en copropriété. Il a été instauré par la loi ALUR en 2014 pour renforcer la transparence entre vendeur et acquéreur.

Il contient plusieurs informations financières dont notamment:

• Les charges courantes du lot vendu,

• Les impayés éventuels du copropriétaire vendeur et de l'ensemble des copropriétaires,

• Le montant de la quote-part du fonds travaux (fonds ALUR) et des différentes avances,

• Le budget prévisionnel voté en assemblée générale,

• Les procédures en cours impliquant la copropriété.

Ces éléments permettent à l’acquéreur de savoir s’il achète un logement dans une copropriété saine ou en difficulté.

Les enjeux pratiques pour vendeur et acquéreur

Pour le vendeur

• Fournir un document clair et complet permet de sécuriser la vente et d’éviter tout litige ultérieur.

• En cas de charges impayées, il doit les régulariser avant la signature, sous peine de bloquer la transaction.

Pour l’acquéreur

• Comprendre ces chiffres est essentiel pour anticiper ses futures dépenses.

• Les données financières du pré-état daté peuvent influencer le prix négocié ou même la décision d’achat.

• Un acquéreur averti peut éviter les mauvaises surprises comme des travaux coûteux ou une copropriété endettée.

Déchiffrer les chiffres du pré-état daté

1. Les charges courantes de copropriété

Elles correspondent aux dépenses annuelles nécessaires au fonctionnement de l’immeuble (entretien des parties communes, électricité, ascenseur, nettoyage…).

• À surveiller : une hausse régulière des charges peut indiquer une mauvaise gestion ou des dépenses non maîtrisées.

2. Les impayés du copropriétaire vendeur

Le pré-état daté mentionne si le vendeur a des dettes vis-à-vis du syndic.

• Impact : ces dettes doivent être soldées avant la vente, faute de quoi le notaire bloquera la transaction ou les séquestrera dans l'attente de l'opposition réalisée par le syndic.

• Conseil acquéreur : vérifier que le solde est nul au moment de signer l'acte authentique, et ne dépasse pas plus de 4 trimestres de charges au moment de la signature du compromis de vente.

3. La quote-part du fonds travaux (fonds ALUR)

Depuis 2017, les copropriétés doivent constituer une réserve financière destinée aux gros travaux.

• Montant : il est exprimé en euros et varie selon la taille du lot et la copropriété.

• Avantage pour l’acheteur : plus ce fonds est alimenté, plus la copropriété est anticipative et moins l’acquéreur risque d’être surpris par des appels de fonds exceptionnels.

4. Le budget prévisionnel voté en AG

Il s’agit du budget des deux prochaines années, voté par les copropriétaires.

• Lecture : il donne une idée du montant des charges futures, ainsi que les tendances d'évolution.

• Point d’attention : un budget en forte hausse peut révéler des travaux ou charges supplémentaires, un manque d'entretien de la copropriété ou des dépenses non maîtrisées.

5. Les procédures en cours

Le document mentionne si la copropriété est engagée dans un contentieux.

• Exemple : impayés massifs d’un copropriétaire, litiges avec un prestataire, procédure judiciaire.

• Impact : ces procédures peuvent coûter cher à l’ensemble des copropriétaires. Par ailleurs, les copropriétaires sont tenus de contribuer et payer collectivement en cas de condamnation du syndicat.

Solutions & bonnes pratiques

1. Comparer les chiffres sur plusieurs années : demander au syndic ou au vendeur les comptes des exercices précédents pour identifier une tendance.

2. Se faire accompagner par le notaire : il peut aider à analyser les chiffres et alerter sur des anomalies.

3. Anticiper les travaux : vérifier si un ravalement de façade, un changement de chaudière ou des travaux d’isolation sont prévus.

4. Privilégier les copropriétés transparentes : un fonds travaux bien alimenté est un gage de bonne gestion et d'anticipation des dépenses importantes pour les prochaines années.

5. Utiliser un service simplifié : les prestataires comme Copro-Assistance fournissent un pré-état daté clair, rédigé pour être compréhensible par tout acquéreur et donnant un niveau de détail bien supérieur favorisant l'analyse précise de l'état de situation d'une copropriété.

A retenir

Le pré-état daté est bien plus qu’une simple formalité administrative : c’est une véritable photographie financière de la copropriété. Savoir le lire permet à l’acquéreur d’acheter en toute connaissance de cause, et au vendeur de prouver sa transparence.

En comprenant les charges, les impayés, le fonds travaux et le budget prévisionnel, chaque partie sécurise la transaction et évite les litiges.

Dans un contexte où les charges de copropriété ne cessent d’augmenter et où les exigences énergétiques deviennent plus strictes, savoir déchiffrer ces chiffres est devenu indispensable pour tout futur propriétaire.

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