Gestion des déchets en copropriété : Réglementation et bonnes pratiques

La gestion des déchets en copropriété est souvent source de tensions entre résidents, commerçants et copropriétés. Qu’il s’agisse du local poubelles, de la collecte, du tri ou du comportement d’un copropriétaire ou d’un professionnel, les enjeux juridiques sont nombreux. Et mal les anticiper peut exposer la copropriété à des troubles de voisinage, des non-conformités réglementaires… voire des litiges.

La très grande majorité des conflits provient de l'absence de gestion des déchets produits par leur activité par les commerces en copropriété dites à usage mixte (habitation / commerce), ou encore du manque de civisme des résidents/commerçants dans le tri ou la dépose des déchets dans les bacs prévus à cet effet.

Nous faisons le point sur les règles à respecter, et notamment sur la notion très importante reconnue par la Jurisprudence, de troubles anormaux de voisinages résultant parfois de ces litiges.

Locaux poubelles et copropriété : des règles précises à respecter

La loi impose aux immeubles collectifs de disposer d’un local ou d’un espace dédié au stockage des déchets (L’article R111-3 du Code de la Construction et de l'Habitation dispose ainsi que « Les immeubles collectifs comportent un local clos et ventilé pour le dépôt des ordures ménagères avant leur enlèvement »). Ce local doit être conforme aux normes sanitaires (notamment de nettoyage, de ventilation) et d’accessibilité, tout en tenant compte des exigences du règlement de copropriété.

Cependant, la répartition des charges, l’accès au local ou l’usage qui en est fait peuvent vite devenir problématiques. Par exemple, un commerce situé en rez-de-chaussée a-t-il le droit d’utiliser le local poubelles de l’immeuble ? Pas forcément. Tout dépend du règlement de copropriété et de l’affectation du local en question. C'est pourquoi, une lecture approfondie des dispositions du règlement de copropriété relatives à l'usage et à l'administration de l'immeuble est indispensable.

Il est par principe interdit d’entreposer des containers dans les couloirs et cages d’escaliers en raison des dangers encourus en termes d’hygiène et de sécurité, notamment sur le plan de la sécurité incendie. Afin d'éviter tout engagement de responsabilité sur le plan de la sécurité en cas de sinistre, il est dès lors primordial de ne jamais tolérer ce type d'occupation et d'agir dès qu'elle se présente afin d'y mettre un terme. Les containers peuvent être entreposés dans les cours des immeubles en cas de disposition des lieux ne permettant pas une autre organisation.

Notre rôle : analyser votre règlement de copropriété, vous conseiller sur la conformité des pratiques observées et vous proposer des ajustements (modification du règlement, mise en conformité, etc.). N'hésitez pas à consulter nos experts en cas de besoin.

Déchets commerciaux : attention aux troubles anormaux de voisinage

Le trouble anormal de voisinage est défini à l'Article 1253 du Code civil.

Certains commerces (notamment les restaurants ou épiceries) génèrent des déchets bien plus volumineux, odorants ou encombrants que les autres occupants. Le dépôt excessif ou mal trié de ces déchets peut être assimilé à un trouble anormal de voisinage, surtout lorsqu’il affecte l’hygiène ou l’usage paisible des parties communes.

Il est donc essentiel de définir clairement les droits et obligations de chaque occupant, professionnel ou non, notamment sur :

• L’accès et l’usage du local à ordures,

• Le respect des consignes de tri,

• Les horaires de dépôt,

• Les responsabilités en cas de nuisances.

  
  

Comme le rappelle régulièrement la jurisprudence (notamment Cour d’appel de Paris, Pôle 4, chambre 2, 1er Juillet 2015 n° 13/21582), lorsqu’un restaurant en copropriété entrepose ses déchets dans la cour de l’immeuble, sans respecter les règles d’hygiène et de propreté, cela est susceptible de constituer un trouble anormal de voisinage. C’est le cas, par exemple, lorsque les containers débordent, laissent des coulées grasses ou bloquent les accès communs. Contrairement aux déchets ménagers des résidents, les ordures issues d’une activité commerciale sont plus volumineuses, souvent malodorantes, et peuvent attirer nuisibles et insectes. Précisons ici que l’absence de local poubelles dans l’immeuble (notamment en présence d'immeubles anciens) ne justifie pas de telles pratiques : le commerçant reste alors tenu d’organiser lui même le stockage et la gestion de ses déchets dans le respect du voisinage. Il peut donc être contraint de les stocker dans ses locaux privatifs et de les sortir uniquement aux horaires autorisés dans le cadre de leur collecte.

Au besoin, une adaptation/ modification du règlement de copropriété peut être envisagée en cas de besoin afin de clarifier les règles d'usage, de stockage et de gestion des déchets au sein de la copropriété, sur décision de l'Assemblée générale.

Les commerces ont ils le droit d'utiliser les poubelles des résidents ?

Contrairement à une idée reçue, les commerçants installés dans une copropriété ne sont pas obligés d’utiliser des containers distincts pour leurs déchets. En principe, ils bénéficient des mêmes droits que les autres copropriétaires concernant l’usage des parties communes, y compris celles affectées à la gestion des ordures.

La jurisprudence l’a clairement affirmé (par exemple Civ., 3e. 11 mars 2009, pourvoi n° 08-10.566): interdire à un commerçant l’accès aux locaux poubelles revient à rompre l’égalité entre copropriétaires. Toutefois, cette égalité ne signifie pas une liberté absolue. Les déchets produits doivent être assimilables à des ordures ménagères — ce qui exclut, par exemple, les encombrants ou certains déchets professionnels. Dans un arrêt significatif, la justice a confirmé qu’un concierge peut refuser de manipuler de tels déchets si cela dépasse les tâches prévues à son contrat. Ainsi, les commerçants peuvent utiliser les équipements communs, mais dans le respect des règles de tri, de volume et de propreté, au même titre que les autres occupants.

Le cadre juridique : entre règlement de copropriété, droit local et règles de bon voisinage

La gestion des déchets en copropriété repose sur plusieurs niveaux de règles :

• Le règlement de copropriété définit l’usage des parties communes, dont le local poubelles ;

• Les arrêtés municipaux / Règlement sanitaire départemental précisent les modalités de collecte et de tri ;

• Le droit commun (ex. : trouble anormal de voisinage) s’applique en cas de nuisances persistantes.

Le syndic est chargé, en tant que mandataire exécutif de la copropriété, de faire appliquer la réglementation. Son action consistera à un rappel généralisé de la réglementation (en assemblée générale, par voie de circulaire, de note d'affichage), à l'envoi de courriers adressés (mise en demeure notamment), à la réalisation de Constats par Commissaires de Justice/huissiers, à la proposition éventuelle de modification du Règlement de copropriété, et en dernier ressort à la saisine du tribunal aux fins de faire cesser tout trouble anormal éventuellement caractérisé.

Pourquoi faire appel à un expert en copropriété pour la gestion des déchets ?

Parce que les conflits liés aux déchets sont rarement de simples problèmes « logistiques ». Ils révèlent souvent des désaccords plus profonds : répartition inégale des charges, non-respect du règlement, incivilités… Sans accompagnement, ces situations peuvent s’enliser.

En tant que spécialistes de la copropriété, nous vous aidons à sécuriser la gestion des déchets de votre immeuble, dans le respect du droit, de l’équité entre copropriétaires et des règles sanitaires, en vous conseillant notamment sur les actions à mener.

Anticiper, cadrer, accompagner

La gestion des déchets ne doit pas être un sujet tabou ni un facteur de discorde en copropriété. Avec les bons outils et un accompagnement adapté, il est possible de prévenir les conflits et de garantir un cadre de vie sain et respectueux pour tous les occupants, qu’ils soient résidents ou professionnels.

Vous êtes syndic bénévole, copropriétaire ou membre d’un conseil syndical ? Contactez nos équipes pour vous aider à résoudre vos litiges relatifs à la gestion des déchets et l’usage des locaux communs / parties communes.