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Le syndicat de forme coopérative

Défini par les articles 14 et 17-1 du décret du 17 mars 1967, le syndicat des copropriétaires sous forme coopérative est un mode de gestion de la copropriété dans lequel l’administration est réalisée collégialement et sans syndic professionnel par le Conseil syndical. Le représentant légal étant alors le Président du Conseil syndical élu pour un mandat d’une durée limitée, renouvelable en Assemblée générale.

Adapté aux plus petites copropriétés, ce mode de fonctionnement offre des avantages indéniables comme notamment une économie liée à l’absence d’honoraires de gestion par un syndic professionnel, mais nécessite également d’avoir bien conscience des limites de ce type de fonctionnement: responsabilité du Président du Conseil syndical ou du Conseil syndical dans son ensemble, temps de gestion important à consacrer, conflits potentiels internes et risques de blocages en cas de mésentente en particulier.


Faisons un tour complet du cadre juridique actuel des SDC (syndicats de copropriétaires) de forme coopérative.


Cadre juridique global


En premier lieu, l’article 41 prévoit en premier lieu une obligation d’information des tiers de la forme coopérative du syndicat. Cela implique notamment que tous les actes et documents (Procès-verbaux, courriers, factures etc) soient établis au nom du syndicat, en précisant sa forme coopérative (ex: “Assemblée générale ordinaire du SDC coopératif 1 rue des tulipes”).

L’administration courante est réalisée conjointement par le Conseil syndical élu en Assemblée générale, mais le seul représentant légal du syndicat est alors le Président (accompagné d’un éventuel vice-président) qui est bien entendu impérativement membre dudit Conseil syndical. Ainsi, l’article 17-1 de la loi de 1965 régissant le droit de la copropriété dispose que: « Dans le cas où l'administration de la copropriété est confiée à un syndicat coopératif, la constitution d'un CONSEIL SYNDICAL est OBLIGATOIRE et le SYNDIC est élu par les membres de ce conseil et choisi PARMI CEUX-CI. Il exerce de plein droit les fonctions de PRÉSIDENT DE CONSEIL SYNDICAL. En outre, le conseil syndical peut élire, dans les mêmes conditions, un VICE-PRÉSIDENT qui supplée le syndic en cas d'empêchement de celui-ci ».


Le syndic coopératif a la faculté de se faire conseiller en consultant un professionnel, conformément à l’article 42 du décret (article 27 de la loi de 1965) sur une question particulière. Le syndic coopératif est également en droit, sous sa responsabilité, de confier l’exécution de certaines tâches à des prestataires extérieurs.


En outre, l’Assemblée générale est tenue de fixer les modalités de contrôle des comptes. Il peut s’agir de désigner le ou les copropriétaires (qu’ils soient ou non membres du Conseil syndical) pour réaliser ce contrôle, à moins que cette même Assemblée ne décide de confier la mission à un expert comptable ou encore à un commissaire aux comptes. Cette désignation est obligatoire, il est indispensable de bien prévoir une résolution en Assemblée générale à cet effet. Le contrôleur des comptes désigné (pour une durée maximale de 3 ans renouvelable) devant produire un rapport chaque année en Assemblée générale.


Enfin, il est à noter une particularité en matière de syndicat coopératif: la possibilité pour plusieurs copropriétés de forme coopérative (y compris si elles ne sont pas mitoyennes) de se rassembler en “Union coopérative”, afin de faciliter la gestion de leurs ensembles par une mise en commun des moyens et services (article 42-2).


Les missions du Syndic coopératif


A l’image d’un syndic professionnel, le syndic coopératif récupère un certain nombre de missions et prérogatives de ce dernier, dont notamment la convocation et tenue d’Assemblée générale ordinaire, la tenue des comptes, les appels de fonds, le recouvrement de charges, le paiement des factures et le suivi des contrats fournisseurs, appliquer le Règlement de copropriété, réaliser les travaux urgents…

Nous recommandons au syndic coopératif de se faire assister par un Conseil syndical dans cette mission, et plus particulièrement de désigner un responsable pour différentes tâches: responsable financier / comptable, responsable des Assemblées générales en particulier. Il peut également y avoir un responsable des travaux ou encore un responsable de la communication auprès des copropriétaires.

Une bonne pratique consiste par ailleurs à désigner un Vice-président du Conseil syndical, ce qui permet en cas d’empêchement du Président de ne pas se retrouver en carence de syndic, situation des plus délicates juridiquement parlant.


Comment mettre en place un syndic coopératif sur votre immeuble ?


L’application du mode de gestion coopératif doit impérativement être votée en Assemblée générale, à la majorité absolue de l’article 25-1 (majorité de tous les copropriétaires, qu’ils soient ou non représentés). Il convient donc en amont de l’envoi de la Convocation d’Assemblée générale, de transmettre un courrier par LRAR afin de solliciter l’inscription à l’ordre du jour du passage en mode de gestion coopératif, tout en proposant un Président du Conseil syndical à élire lors de l’Assemblée générale afin de lui confier un mandat valable en ce sens.



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