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Location saisonnière & copropriété: quelle législation ?

A l’approche des Jeux Olympiques de Paris 2024 et ses 15 millions de touristes attendus, le marché de la location meublée courte durée, largement développé grâce aux géants du secteur tel que l’américain AirbnB, explose avec des chiffres à donner le tournis que ce soit en matière de loyers que du volume de biens disponibles à cette période. Mais si ce phénomène est particulièrement accentué par un tel événement d’ampleur mondial, il n’en demeure pas moins courant tout au long de l’année, partout en France et au-delà.


Un phénomène qui inquiète d’ailleurs bon nombre de collectivités territoriales et de municipalités qui cherchent à encadrer ces locations en France et à l’étranger (citons l’exemple de Dubrovnik qui interdit désormais les valises à roulettes dans son centre historique, ou encore dans une moindre mesure Paris qui impose une déclaration en Mairie), mais également bon nombre de copropriétés qui cherchent elles aussi à lutter contre la location meublée courte durée, généralement source de nuisances.


Mais alors comment lutter efficacement contre ce phénomène en copropriété ? Est-il d’ailleurs tout simplement possible de lutter réellement contre la location saisonnière dans une copropriété ? Nous faisons le point pour vous.


Le règlement de copropriété, principal outil de lutte contre la location saisonnière


Le principe fondamental en droit français est celui de la libre jouissance de son lot privatif en copropriété (article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965). Un droit qui ne peut trouver pour seule limite que le respect du propre droit de jouissance des autres copropriétaires, de leurs droits, ainsi que de la destination de l’immeuble (ce pour quoi est destiné l’immeuble: habitation, activité commerciale, libérale etc). Autrement dit: la liberté d’un copropriétaire s’arrête là où commence celle des autres, mais également là où débute la limite fixée par le règlement de copropriété en matière d’occupation de l’immeuble.


La destination est plus ou moins clairement définie par le règlement de copropriété. Ainsi, un règlement de copropriété peut interdire certains types d’occupations, en réservant par exemple exclusivement l’immeuble à un usage d’habitation par le biais généralement d’une clause dite d’habitation bourgeoise. D’autres fois la destination de l’immeuble est davantage sujette à interprétation et peut faire l’objet de discussions devant les juridictions judiciaires à partir d’un certain nombre de faisceaux d’indices découlant de la rédaction du règlement de copropriété en question.


Rappelons ici qu’il existe 3 types de destinations consacrés par la jurisprudence:

  • clause d’habitation bourgeoise: l’immeuble ne peut alors servir qu’à l’habitation et non à une quelconque activité professionnelle ou commerciale

  • clause d’habitation bourgeoise ordinaire: l’exercice d’activités professionnelles ou libérales est possible à condition de ne pas générer de nuisances aux résidents

  • clause de destination mixte: l’activité commerciale est alors admise, à condition de respecter l’affectation prévue pour chaque lot (un lot à usage d’habitation ne saurait être utilisé à titre commercial par exemple)


La location saisonnière: une activité commerciale ?


La jurisprudence tend à considérer l’activité de location saisonnière comme constitutive d’une activité commerciale. Un arrêt important à ce sujet fut celui rendu le 27 février 2020 (Chambre civile 3, 27 février 2020, 18-14.305), confirmant lui-même un arrêt antérieur rendu le 8 mars 2018, n°14-15864. Autrement dit, la location saisonnière est par principe contraire à la destination bourgeoise d’un immeuble. Mais attention à ne pas céder à la tentation de simplifier la solution pour les deux autres types d’occupations admis: la Cour d’Appel d’Aix en Provence a en effet considéré par un arrêt du 23 juin 2022 (n°21-10914) que l’activité de location meublée touristique est sanctionnable du seul fait que le règlement privilégiait le caractère résidentiel, y compris en présence d’une clause dite d’occupation bourgeoise mixte dans le règlement de copropriété.


Mais ce principe largement reconnu pour ce qui est des résidences secondaires ou biens exclusivement dédiés à la location courte durée est bien plus nuancé en matière de résidence principale. Quid d’un copropriétaire qui loue occasionnellement, en son absence par exemple, son appartement en location saisonnière ? Il est alors bien plus difficile de parler d’activité commerciale à proprement parler.


De son côté, le Code de la construction et de l’habitation dispose en son article L 631-7 un principe d’autorisation de la location d’un local à usage d’habitation, à la double condition qu’il constitue la résidence principale du loueur à qu’il soit loué au maximum 120 nuits/an, sauf cas de force majeure, raison professionnelle ou de santé. Une position qui semble également confirmée par la réponse ministérielle apportée en 2015, indiquant que “la location occasionnelle de la résidence principale ou secondaire ne permet pas d’assimiler systématiquement cette activité à une activité commerciale exercée à titre habituel”. La solution juridique n’est toutefois pas définitivement clarifiée (d’autant plus que les deux arrêts précités n’ont pas été publiés au Bulletin), et laisse encore la place à une interprétation jurisprudentielle, appréciée au cas par cas par les juges du fond, notamment au regard de la fréquence et des nuisances éventuelles engendrées par la location saisonnière d’une résidence principale en copropriété. Le critère juridique tranché en droit demeurant en tout état de cause celui de l’interprétation de la destination réelle du lot: habitation ou commerciale.


Comment lutter efficacement contre les troubles causés par la location saisonnière de type AirbnB en copropriété ?


La première chose à faire, vous l’aurez compris, consiste à vérifier les dispositions relatives à la destination de l’immeuble au sein du règlement de copropriété. Au-delà de ces règles en matière de destination de l’immeuble, certains règlements de copropriété prévoient une clause interdisant purement et simplement la location de courte durée. Attention toutefois à ce qu’une telle clause ne constitue pas un abus de droit, apprécié notamment au regard de la destination globale de l’immeuble.


A Paris, il est également possible de vérifier si le propriétaire d’un lot loué en meublé touristique courte durée a bien réalisé les formalités obligatoires de déclaration auprès de la Mairie de Paris. Un numéro d’enregistrement doit ainsi obligatoirement figurer sur l’annonce de location. A défaut, le propriétaire s’expose à une amende de 5 000 €. Attention toutefois, cette formalité n’est pas requise en cas de location saisonnière d’une résidence principale (on en revient toujours à la même distinction).


Par ailleurs, si l’activité de location saisonnière engendre des nuisances pour la copropriété (déchets, dommages sur les communs, nuisances sonores répétées…), il est possible de saisir les juridictions notamment sur le fondement du respect du respect de la tranquillité et des droits des autres copropriétaires (article 9 de la loi de 1965 cité précédemment). La Cour d’Appel de Paris a notamment reconnu le trouble anormal de voisinage par un arrêt du 11 février 2022, alors même que le règlement de copropriété n'interdisait pas en soi la location saisonnière.


En outre, il convient de s’assurer qu’un lot loué en location saisonnière fasse l’objet d’un changement de destination au sein de l’état descriptif de division et sur autorisation de la Mairie, avec l’application des tantièmes correspondants. Un principe posé par l’article L631-7-1 alinéa 5 du Code de la construction et de l’habitation comme suit: “Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage“. Il est à noter que le fait de transformer un lot à usage d’habitation en lot à usage commercial (location saisonnière) peut nécessiter dans certaines communes le respect d’un principe dit de compensation visant à compenser la perte d’un lot d’habitation, en contraignant le propriétaire à acquérir un autre lot commercial en lot d’habitation (.

En tout état de cause le syndicat des copropriétaires est parfaitement fondé à ester en justice pour faire valoir ses droits et lutter notamment contre les troubles anormaux de voisinage. Il peut même dans certains cas obtenir une injonction de cessation de la location saisonnière sous astreinte, et voir son préjudice indemnisé.

Nos conseils aux copropriétés pour lutter contre la location saisonnière

Votre copropriété souhaite lutter contre l’activité de location saisonnière ? La première chose à faire est de rappeler la réglementation applicable à tous les copropriétaires. Demandez à votre syndic de rappeler les dispositions de l’article L631-7 du Code de la construction et de l’habitation et sa notion de compensation, l’obligation de déclaration, et les limites de location saisonnière d’une résidence principale (120 nuits par an par exemple actuellement à Paris, bientôt peut-être réduit à 90 nuits).

SI la location saisonnière est réalisée à l’initiative d’un locataire, il convient en premier lieu d’avertir le propriétaire afin de s’assurer qu’il a bien autorisé l’activité de son locataire. En cas de location saisonnière du locataire (constituant donc une forme de sous-location) non autorisée par le propriétaire, la résolution du bail peut être prononcée ainsi que la condamnation à des dommages et intérêts.

En cas de besoin, il est également possible de faire modifier le règlement de copropriété afin de limiter ou interdire la location saisonnière. Mais attention, ce type de disposition n’est pas toujours possible et peut constituer dans certains cas un abus de droit pouvant générer un contentieux inutile. Il est fortement recommandé de consulter un avocat spécialisé afin de s’assurer que des dispositions restrictives sont compatibles avec la destination de l’immeuble sans constituer une violation du droit de libre disposition des lots privatifs.

Il est également très simple de s’assurer que l’annonce d’un bien en location saisonnière comporte bien un numéro de déclaration ou d’immatriculation, donc que l’activité est déclarée et autorisée, et que le propriétaire verse bien les taxes dues.

Enfin, il est tout aussi aisé de contacter les plateformes d’annonces en ligne pour s’assurer du respect du nombre de nuitées maximum possible chaque année pour un lot constituant une résidence principale. De même, il est possible de vérifier sur le site dédié de la Mairie de Paris les locations saisonnières bénéficiant d’une autorisation de changement de destination pour les résidences principales louées plus de 4 mois par an et pour tous les autres lots loués en location saisonnière. Enfin, en cas de doute réel et sérieux, il est possible d’effectuer un signalement sur le site de la Mairie de Paris en donnant un maximum d’éléments afin de déclencher une enquête par les services dédiés.

A noter que face à la désertification toujours plus grande d’un certain nombre de centre villes, voyant la population locale chassée du parc locatif traditionnel au profit des locations saisonnières courte durée, la législation tend de plus en plus à se durcir. Il est notamment question de réduire le nombre de nuitées autorisées de 120 à 90 pour les résidences principales, mais également pour les résidences secondaires, l’augmentation des taxes applicables, et l’application de la législation en matière de location traditionnelle aux passoires thermiques louées en meublé touristique. Le sujet est donc bien loin d’être clôturé…



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