Le règlement de copropriété est le document fondamental de tout syndicat, qui régit l'organisation et le fonctionnement de la copropriété. Tout copropriétaire est par principe supposé en avoir pris connaissance et en avoir accepté les règles au moment de son adhésion au syndicat, lors de la mise en copropriété ou de l'achat d'un lot en copropriété. Le règlement de copropriété dispose d'une valeur juridiquement qualifiée de contractuelle, et il est d'ailleurs annexé à ce titre au compromis de vente tout comme le Pré-état daté.
En revanche, rappelons le, si ses dispositions s'imposent à tous les copropriétaires et ne peuvent être modifiées que par l'Assemblée générale des copropriétaires suivant des modalités de majorités très strictes, il ne peut énoncer de règles à l'encontre des dispositions légales d'ordre public, comme par exemple des règles de majorité différentes de celles prévues par la loi.
La modification du règlement de copropriété
Le règlement de copropriété peut être modifié pour de nombreuses raisons à la majorité de l'article 26 de la loi de 1965 ou à l'unanimité selon les cas.
Il peut s'agir d'insérer une clause en matière d'occupation de l'immeuble (afin d'interdire notamment la location meublée courte durée), ou encore de créer des lots de copropriété en vue de leur vente (ancienne loge par exemple).
Le règlement de copropriété se compose du règlement de copropriété à proprement parler énonçant les règles de fonctionnement et d'usage de la copropriété (destination de l'immeuble etc), et de l'état descriptif de division qui est un document détaillant les différents numéros de lots, leur composition et leur quote part des parties communes (voir à ce sujet l'article 71-1, du décret du 14 octobre 1955).
La modification de ces éléments nécessite donc un vote en Assemblée générale, puis une publication de l'acte modificatif aux services de la Publicité foncière.
Le principe: une application à la publication du modificatif
La loi pose à travers les dispositions de l'article 13 de la loi du 10 juillet 1965 une solution de principe très simple, à savoir que le règlement de copropriété et ses modificatifs ne « sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu’à dater de leur publication au fichier immobilier ».
Egalement, au moment de la signature de l'acte authentique d'un lot de copropriété pardevant Notaire, l'acte est réputé mentionner que l'acquéreur a bien eu connaissance de l'état descriptif de division et de tous les modificatifs "lorsqu’ils existent et ont été publiés" (art. 4, al. 2, décret du 17 mars 1967).
Les exceptions jurisprudentielles
Ce principe simple de l'application du modificatif à la publication de l'acte doit être tempéré par la position jurisprudentielle actuelle, qui met en place un critère de relativité de l'opposabilité.
En effet, la 3e chambre civile de la Cour de cassation prévoit que l'opposabilité des modificatifs doit être distinguée en fonction que l'on se place du point de vue des copropriétaires ou les ayants cause (dont notamment les locataires, futurs acquéreurs).
Pour les ayants droits des copropriétaires: seuls les modificatifs au règlement de copropriété ou à l'état descriptif de division sont opposables et peuvent être appliqués (par exemple récemment, voir l'arrêt Civ. 3e, 12 oct. 2023, n° 22-17.918)
Pour les copropriétaires eux-mêmes: la jurisprudence considère que les copropriétaires sont réputés avoir connaissance des contenus du modificatif par leur présence à l'Assemblée générale ayant approuvé celui-ci ou la lecture du Procès-verbal. Dès lors, le modificatif est selon la jurisprudence opposable aux copropriétaires une fois passé le délai de contestation de l'Assemblée générale, à savoir 2 mois à compter de la notification du Procès-verbal.
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