Céder une partie commune, une opération pas si rare et anodine qu'il n'y paraît. De très nombreuses copropriétés cèdent ainsi chaque année pardevant Notaire une fraction d'espace commun: placard, palier, cave, couloir, ancienne loge, chambre de service, emplacement de stationnement, combles... de nombreuses situations peuvent justifier une cession de partie commune. Mais cette opération est plus complexe qu'il n'y paraît, et nécessite une opération juridique préparatoire spécifique. Ainsi, bien qu'il existe des similitudes, la cession de partie commune est très différente de la cession d'une partie privative tel qu'un appartement en copropriété.
Voyons ensemble comment se déroule une cession de partie commune et comment la réaliser.
Une cession de partie commune: dans quel cas ?
La cession de partie commune peut être provoquée à la demande de la copropriété ou d'un copropriétaire. Il peut en effet s'agir du souhait d'un copropriétaire de proposer un achat d'un espace de la copropriété (par exemple un palier dont il aurait la jouissance privative), ou à l'inverse d'une demande de la copropriété formulée généralement en Assemblée générale, visant par exemple à régulariser une cession de fait qui n'aurait jamais été régularisée ou à laquelle l'usucapion (prescription acquisitive) ne s'appliquerait pas. Une situation fréquente, par exemple lorsqu'un copropriétaire (généralement de bonne foi) s'aperçoit que son appartement est en réalité constitué d'une réunion de deux anciens lots avec un petit morceau de palier "intégré" à l'époque des travaux. Il est alors nécessaire de régulariser l'acquisition de ce petit espace commun. Faute de régularisation, la situation pourrait s'avérer bloquante au moment d'une revente du lot, lorsque le Notaire s'apercevra de la problématique juridique.
Rappelons ici que l'acquisition de partie commune provoque un basculement de l'espace commun cédé dans le patrimoine privatif propre de l'acquéreur (avec une quote part spécifique des charges communes). De son côté le droit de jouissance n'entraîne pas de changement de propriété mais accorde un droit de jouissance personnel en faveur d'un titulaire qui peut s'en prévaloir mais non le céder avec son lot par exemple (généralement une terrasse, un balcon, un jardin...). Enfin, la servitude est un droit réel spécifique accordé à un copropriétaire d'utiliser une partie commune ou de l'occuper.
Quel avantage à acquérir / céder une partie commune ?
Tout dépend en réalité de la situation. Dans certains cas, l'acquisition d'un lot permet tout simplement d'accroître la surface privative, ce qui peut rapidement chiffrer au moment de la revente notamment dans les secteurs où le prix du mètre carré s'avère élevé. Dans d'autres cas, un bout de palier peut permettre de regrouper deux lot pour en faire un plus grand, d'augmenter la hauteur sous plafond en achetant les combles... Le copropriétaire acquéreur est donc gagnant lors de la revente de son bien avec une meilleure valorisation.
Mais de son côté, la copropriété est également gagnante, en percevant un prix en contrepartie de la cession d'une partie de son patrimoine (prix réparti généralement entre tous les copropriétaires à la date de la cession, mais l'Assemblée générale peut définir des modalités spécifiques de distribution ou d'affectation du prix de la vente, comme par exemple une affectation sur le fonds travaux ALUR), et en réduisant ses frais d'entretien par exemple.
Acquérir une partie commune: comment faire ?
La première des choses à avoir à l'esprit est qu'en droit français, seul un bien existant et désigné clairement peut être cédé. Or juridiquement, une partie commune n'est un bien cessible et identifiable comme tel qu'à partir du moment où il est désigné comme un lot de la copropriété, avec une description et une quote part. L'acquéreur se porte ainsi acquéreur du lot en question et des tantièmes liés.
Dès lors, lorsque vous souhaitez acquérir une partie commune, il est avant tout nécessaire de vérifier au règlement de copropriété et son état descriptif de division si cette partie commune existe juridiquement parlant, c'est-à-dire si elle est identifiée et dispose d'un numéro de lot (comme votre appartement, votre garage, box ou cave par exemple).
Si tel est le cas, vous pouvez alors envisager d'écrire à votre syndic afin de faire inscrire le point de cette cession de partie commune à l'ordre du jour. En cas contraire, il vous sera nécessaire quoi qu'il arrive de faire appel à un géomètre expert pour faire réaliser, à vos frais, un projet de modificatif à l'état descriptif de division qui devra être approuvé en Assemblée générale avant toute acquisition (comptez autour de 1500 euros TTC pour une création d'un lot suivant la complexité du règlement de copropriété en vigueur). Une fois le projet obtenu, il vous sera nécessaire de le transmettre à votre syndic par courrier RAR avec votre demande d'inscription à l'ordre du jour et le projet de résolution à faire voter.
Cession/ Acquisition de partie commune: que faire voter en Assemblée générale et comment ?
Pour pouvoir réaliser l'opération il est donc nécessaire, comme nous venons de le voir, de faire voter suivant le cas un modificatif à l'état descriptif de division, ainsi que la vente du lot à proprement parler. Et pour ce faire, il sera nécessaire de faire approuver à la majorité renforcée de l'article 26 le projet de modificatif au règlement de copropriété établi par le géomètre expert. Un projet qui, une fois adopté, doit faire l'objet d'une publication pardevant Notaire, aux frais toujours du demandeur. C'est une fois seulement le modificatif publié par le Notaire à travers la signature d'un acte authentique (à l'issue du délai de contestation légal de 2 mois à compter de la notification du Procès-verbal) que celui-ci sera opposable aux tiers et le lot officiellement créé. Il peut dès lors faire l'objet d'une vente, de nouveau en Assemblée générale des copropriétaires. Une cession qui est également votée à l'article 26 (soit la double majorité : majorité des copropriétaires représentant au moins les 2/3 des tantièmes), et qui nécessite un accord sur le principe de la cession du lot, quittant ainsi le patrimoine commun, mais également sur le prix.
Notre conseil: afin d'éviter toute contestation, nous vous recommandons de faire évaluer par au moins 2 experts immobiliers indépendants l'espace convoité. En effet, un prix qui n'est pas en adéquation avec le prix du marché pourrait faire l'objet d'une annulation en cas de contestation judiciaire d'un copropriétaire qui s'estimerait lésé. En outre, nous vous recommandons également de transmettre une offre écrite signée pouvant être jointe à la convocation et sur laquelle les copropriétaires se prononçant par le biais du vote par correspondance peuvent se prononcer, augmentant ainsi le quorum, donc vos chances d'obtenir la majorité requise.
Besoin d'aide pour vous accompagner dans votre projet ?
Notre équipe accompagne les copropriétaires depuis 2012 dans leur acquisition de partie commune en copropriété. N'hésitez pas à faire appel à notre expertise et notre expérience pour vous accompagner à chaque stade du projet: réalisation du modificatif à l'état descriptif de division, résolutions à porter en Assemblée générale, estimation du lot, rédaction de l'offre d'achat... n'hésitez pas à nous contacter pour plus d'informations.
