La Cour de cassation est venue apporter une réponse claire à cette question que se posent de nombreux copropriétaires: le syndic peut-il refuser de me confier les clés des parties communes ? Une problématique en effet courante, que certains Conseil syndicaux prennent d'ailleurs parfois la liberté de trancher, à tort, interdisant au syndic toute diffusion des clés des parties communes.
Une situation pas si exceptionnelle que cela
Dans l'affaire ainsi tranchée en cassation, un copropriétaire d'un lot au rez-de-chaussée demandait un accès à l'escalier, que lui refusait le syndic au motif que le copropriétaire disposait d'un accès direct à son lot par la cour sans avoir besoin à aucun moment d'emprunter les escaliers pour jouir de son bien. Une position retoquée par les juges de la 3e chambre civile le 8 février 2024.
Je vis au rez-de-chaussée et le syndic me refuse le badge d'accès aux escaliers: en a-t-il le droit ?
Non ! La réponse a été clairement apportée à travers un arrêt du 8 février 2024 (Cass. Civ 3, 8.2.2024, W 22-24.119). Qu'il s'agisse de clés, badges vigiks ou digicodes, le syndic (et encore moins le Conseil syndical par extension) n'est en droit de vous refuser les accès aux escaliers communs, peu importe que vous en ayez réellement besoin. Le syndic n'est en effet pas habilité à se faire juger de l'opportunité ou de l'utilité d'un accès aux parties communes et doit faire application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Et ce du seul fait que le copropriétaire contribue par principe aux charges communes générales dont tous les copropriétaires sont propriétaires indivis sans distinction, donc aux dépenses d'entretien des parties communes concernées.
L'exception des parties communes spéciales désignées
Le seul cas particulier reconnu par la jurisprudence comme rendant possible de refuser de communiquer ou de remettre les accès à un copropriétaire concerne une partie commune dite spéciale (devant être déterminée et identifiée comme telle, conformément à la loi ELAN de novembre 2018, par le règlement de copropriété).
Une position qui se justifie aisément par l'absence de contribution dans un tel cas du copropriétaire aux charges d'entretien de ladite partie commune spéciale. Ceci sans tenir compte de l'utilité réelle ou supposée de l'accès à la partie commune spéciale concernée.
Dès lors, seule une partie commune spéciale désignée et identifiée clairement comme telle par le règlement de copropriété, réservée à certains copropriétaires qui en financent l'entretien, peut faire l'objet d'un refus d'accès à un copropriétaire non concerné d'après le règlement de copropriété suivant la grille de charges communes spéciales concernée.
